Deux sociétés coïndivisaires mettent en vente un immeuble. L’une d’elles accepte une offre d’achat sous réserve de l’accord de sa covenderesse, la signature de la promesse de vente étant fixée au 15 mai 2017. Mais sa coïndivisaire refuse. Le bien est remis en vente et fait l’objet de la même offre d’achat. Cette fois, l’indivisaire qui avait dans un premier temps accepté l’offre la refuse, faute d’accord de sa coïndivisaire. Elle se prévaut pour ce faire de la caducité de son accord initial, intervenue le 15 mai 2017, date prévue pour la signature de la promesse de vente. Puis, elle finit par acquérir les parts indivises sur l’immeuble de sa coïndivisaire. L’acquéreur évincé assigne les venderesses et l’agence immobilière pour faire juger la vente parfaite à son profit, à la suite de l’acceptation de l’offre initiale par l’une des deux venderesses puis à l’acquisition par cette même venderesse de la totalité des parts indivises du bien.
Sans succès auprès de la cour d’appel : l’acceptation donnée sous condition par la société était devenue caduque à la suite du refus de vendre de sa coïndivisaire, soit le 15 mai 2017.
La Cour de cassation confirme le raisonnement des juges du fond. Le partage a un effet déclaratif et non constitutif, qui confère au titulaire du lot dont le bien fait partie l’ensemble des actes valablement accomplis sur ce bien depuis son entrée dans l’indivision (C. civ. art. 883). L’effet déclaratif du partage ne s’applique qu’aux actes ou droits existants et valablement constitués. Par conséquent, il ne permet pas de faire revivre l’acceptation que la société a donnée à la proposition d’achat rendue caduque préalablement au rachat des parts de sa coïndivisaire.
A noter :
« Chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, […], et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession » (C. civ. art. 883, al. 1). À ce principe de l’effet déclaratif du partage, le législateur apporte un tempérament s’agissant des actes valablement accomplis en vertu d’un mandat des coïndivisaires ou d’une autorisation judiciaire. Ceux-là conservent leurs effets quelle que soit, lors du partage, l’attribution des biens qui en ont fait l’objet (C. civ. art. 883, al. 3).
Dans tous les cas, encore faut-il que l’acte ou le droit préexiste à la date du partage et ait été valablement constitué, ce qui, dans cette affaire, faisait défaut.
Cette solution complète une autre précision apportée il y a quelques mois par la Haute Juridiction selon laquelle l’effet déclaratif du partage et les attributions divises qui rétroagissent au jour de la naissance de l’indivision se bornent aux biens qui composent le lot (Cass. 3e civ. 25-5-2023 n° 22-12.870 FS-B : BPAT 4/23 inf. 187, à propos d’une créance de frais de notaire liée à un litige sur le bien indivis né après le partage hors frais).
