Selon une étude de Meilleurs Agents, agence d’estimation immobilière en ligne, fondée sur 5 500 annonces d’agences pour des locations non meublées à Paris, on constate que 53 % d’entre elles ne respectent pas le dispositif d’encadrement des loyers.
La Quotidienne : Le dispositif d’encadrement des loyers mis en place à Paris depuis le 1er juillet 2019 prend-t-il en compte la réalité et la diversité des situations sur le marché immobilier ?
Louis-René Penneau : Les données que vous citez étaient attendues. Elles sont cohérentes avec les précédentes analyses statistiques. Nous avions déjà observé la même évolution lors de la première mise en place du dispositif à Paris entre 2015 et 2017.
En pratique : à Paris, chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, aussi appelé médian, par quartier. Pour ce faire, la capitale a été découpée en 14 secteurs regroupant au total 80 quartiers. L'arrêté préfectoral fixe aussi un loyer de référence majoré, supérieur de 20 % au loyer médian, et un loyer de référence minoré, inférieur de 30 % au même loyer médian. Le propriétaire d'un bien doit donc fixer le montant de son loyer dans cette fourchette, sauf s'il applique un complément de loyer au regard des caractéristiques exceptionnelles de son logement ou des améliorations qu’il y a apportés. Le propriétaire peut alors dépasser la majoration de 20 % fixée par la loi.
Aujourd'hui le problème tient aux possibilités de dérogations à l'encadrement des loyers en vertu des caractéristiques exceptionnelles d'un logement. Ces possibilités sont trop floues et ne sont pas définies par la loi : tout repose sur la notion de « caractéristique exceptionnelle » d’un bien ou de ses « améliorations ».
La Quotidienne : Quelles sont les exceptions pouvant compter comme « caractéristique exceptionnelle » d’un bien immobilier ?
L-R. P. : C’est le cœur du problème. Une caractéristique exceptionnelle peut, par exemple, être une vue dégagée. Mais peut-on considérer qu'une belle vue dégagée sur un boulevard Haussmannien est équivalente à une vue dégagée sur le périphérique ou sur une cour d’immeuble ? A priori non, mais la loi ne le dit pas.
Aussi, l'encadrement des loyers tel qu'il est appliqué aujourd'hui est acté par quartier. Or, à Paris plus qu'ailleurs, dans un même quartier ou d'une ruelle à une autre, la valeur des biens varie beaucoup.
En outre, le second moyen de déroger à l'encadrement des loyers est de justifier des « améliorations apportées au bien ». Cette notion manque également d’une définition claire. Par exemple, si un propriétaire veut justifier comme amélioration le fait qu'il a cloisonné son appartement, rien ne l'en empêche légalement.
La Quotidienne : Quels seraient les ajustements à faire dans ce texte afin de mieux l’adapter à la pratique ?
L-R. P. : Pour que le dispositif soit efficace, il paraît essentiel d'établir une liste exhaustive des raisons justifiant une exonération. Si cela est impossible, nous pourrions envisager un meilleur encadrement des possibilités d’exonération évoquées. Enfin, les démarches qui visent à contester le montant d'un loyer doivent être facilitées pour les locataires.
En elle-même, la notion de « bien exceptionnel » n’est pas exagérée. Si vous avez une vue sur la Tour Eiffel ou sur un escalier romantique de Montmartre, il est logique que le prix augmente.
Il faut également garder à l’esprit la réalité économique liée au caractère tendu du marché parisien. Dans certains quartiers, le prix du m2 a dépassé les 10 000 €. Or, un propriétaire qui souhaite rentabiliser son bien et rembourser son prêt doit fixer son loyer en fonction de son coût à l’acquisition. L’absence d’encadrement du marché à l’acquisition rend compliqué un encadrement sévère du marché à la location.
La Quotidienne : Y a-t-il des risques de contentieux ?
L-R. P. : Oui, car, comme nous l’avons vu, le dispositif est soumis au pouvoir d’interprétation du juge. Dès lors que les parties, pour connaître la portée de la règle, sont obligées de faire appel aux tribunaux, le contentieux ne peut qu’exister.
Néanmoins, il faut noter qu’environ 50 % des loyers respectent la loi en zone tendue. Cela signifie qu’un grand nombre de propriétaires « jouent le jeu ».
Surtout, parmi les 50 autres pourcents, un grand nombre de propriétaires fixe un loyer justifié par une caractéristique exceptionnelle. Le simple fait de dépasser les loyers encadrés ne signifie pas la violation de la loi ! Ainsi, pour un appartement avec terrasse donnant sur un parc parisien, dans un quartier calme, il parait sensé de dépasser les prix fixés.
De plus, certains propriétaires peuvent se tromper de bonne foi : si un loueur refait toute la cuisine aménagée et la salle de bain, il peut légitimement penser qu’il contribue à l'amélioration de l’appartement et donc à la possibilité de le louer plus cher. Ce sera au juge d’arbitrer, a posteriori, entre l’exception, l’amélioration et le commun.
La Quotidienne : Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des dispositions en vigueur ?
L-R. P. : L'amende peut aller jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Logiquement, s'il y a amende, le bail est déclaré illégal et nul. Mais cela restera lettre morte car jamais un locataire ne va demander la nullité de son propre bail. Le propriétaire se verra plutôt obligé de baisser le montant du loyer.
La Quotidienne : Quelles sont les instances et autorités de contrôle ? Et quelles sont les démarches à effectuer devant ces dernières ?
L-R. P. : Actuellement, un locataire qui s’estimerait lésé, a la possibilité de saisir une commission gratuite de médiation dans un délai de 3 mois après la signature du bail. Or, qui va prendre l'initiative, en l'espace de 3 mois, de porter devant une commission une telle affaire ? Il est déjà suffisamment difficile de trouver un logement à Paris. Dernier recours, saisir la justice, mais cela engendre des coûts que de nombreuses personnes ne peuvent ou ne veulent pas assumer.
Propos recueillis par Angeline DOUDOUX
Louis-René PENNEAU, avocat associé au sein du cabinet Oratio Avocats
