Une société, qui a obtenu un permis de construire valant division (PCVD), vend le lot n° 4 de la copropriété horizontale « Villas Zohra », constitué d’un droit à construire une maison de 293 m² comprenant deux appartements. Après la construction, le nouveau propriétaire rencontre des difficultés financières. Il décide donc de vendre. Il trouve un acquéreur pour l’un des deux appartements, mais celui-ci renonce finalement à l’acquisition au motif que l’immeuble n’est pas conforme aux règles d’urbanisme. Selon lui, la cession d’un lot en vue de construire une maison individuelle entre nécessairement dans le champ d’application du lotissement et ne peut pas être autorisée dans le cadre d’une scission de PCVD. Débouté par les juges du fond, il se pourvoit en cassation.
Rejet. La Cour de cassation rappelle que ne constituent pas des lotissements – et donc ne sont soumises ni à permis d’aménager ni à déclaration préalable – les divisions de terrains effectuées conformément à un PCVD (C. urb. art. R 442-1, d). La Haute Juridiction ajoute que, à la différence de la division primaire pour laquelle il ne peut être fait exception au régime du lotissement que si le projet porte sur un groupe de bâtiment ou un immeuble autre qu’une maison individuelle (C. urb. art. R 431-24), toutes les divisions de terrains effectuées conformément au PCVD « ne constituent pas » des lotissements, quelles que soient les constructions sur lesquelles porte le projet. Au cas particulier, les parties se sont placées sous le régime du PCVD, ont recouru au régime de la copropriété (faculté expressément ouverte par ce régime du PCVD) et, pour la cour d’appel, dont l’appréciation est souveraine, rien n’établit que la mise en œuvre de ce permis a eu pour but ou pour effet d’exonérer la société des obligations qu’elle avait contractées de réaliser les travaux de viabilisation et les équipements collectifs. La faute de la société, caractérisée par la volonté de contourner la procédure de lotissement, n’est donc pas établie.
A noter :
Dans le PCVD (communément appelé : « permis groupé »), la demande adressée à l’administration porte à la fois sur les constructions, les aménagements communs et la division en propriété ou en jouissance. L’administration ayant une vue d’ensemble, cette autorisation d’urbanisme permet donc de diviser le sol sans avoir à se soumettre au régime du lotissement. Elle constitue d’ailleurs une exception à l’application du droit du lotissement (C. urb. art. R 442-1, d), au même titre que la division primaire (C. urb. art. R 442-1, a). Mais à la différence de la division primaire, qui ne peut pas être utilisée pour la construction d’une maison d’habitation individuelle, le PCVD peut fonctionner – comme le rappelle la Cour de cassation –, quelles que soient les constructions sur lesquelles porte le projet.
En pratique, le constructeur divise souvent le terrain d’assiette de ses constructions avant l’achèvement de celles-ci, puis il vend ces constructions en l’état futur d’achèvement ou à terme.
Dans l’arrêt commenté, l’auteur du pourvoi soutenait que la cession d’un lot en vue de construire une maison individuelle entre forcément dans le cadre protecteur du lotissement ; en ce sens, l’administration soutient que toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l’assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d’application du lotissement (Rép. Vauzelle : AN 22-3-2011 n° 79416). La Cour de cassation juge au contraire que toutes les divisions de terrains effectuées conformément à un permis valant division sont exclues de la réglementation du lotissement. À la condition, bien sûr – et la Cour de cassation insiste particulièrement sur ce point –, que le titulaire du permis ne se serve pas du PCVD pour remettre en cause le projet d’ensemble et se soustraire à ses obligations en matière de viabilisation, d’accès et d’équipements communs.
