Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable (C. urb. art. L 442-10).
Dans la station de Méribel, la construction d’un immeuble de logement collectif est projetée dans un lotissement composé à la fois de maisons individuelles, de constructions en copropriété et de lots affectés à d’autres usages que l’habitation. Pour rendre possible ce projet, il a fallu modifier le cahier des charges du lotissement. La modification a eu lieu conformément à l’article L 442-10 mais un coloti, la SCI Le Flocon, conteste le décompte des majorités.
Pour le Conseil d’État, dans un cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d’autres usages que l’habitation, il faut :
- compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre de lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire ;
- ne retenir, pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse de lots destinés à la construction d’habitations ou à d’autres usages.
Au cas particulier, le Conseil d’État relève que la demande de modification du cahier des charges a recueilli l’accord des propriétaires de lots affectés à la construction, qu’il s’agisse de constructions d’habitation ou d’autres constructions. Jugé qu’en retenant ces lots pour le calcul de la superficie détenue par les propriétaires du lotissement ayant approuvé la modification, aucune erreur n’a pas été commise.
A noter :
Revirement de jurisprudence. Auparavant, pour le calcul des superficies du lotissement, le Conseil d’État préconisait de retenir seulement celles des lots destinés à la construction d’habitations (CE 28-2-1996 n° 105846, Sté Tennis Park). Dans l’arrêt commenté, le Conseil d’État juge qu’il faut prendre en compte la superficie des lots détenue par les propriétaires favorables à la modification, « qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations ». La rectification opérée sur ce point met la jurisprudence du Conseil d'État en harmonie avec celle de la Cour de cassation, qui, pour la détermination de la majorité qualifiée, exclut les voies, espaces verts ou libres mais non les espaces construits, qu'ils soient ou non à usage d'habitation (Cass. 3e civ. 3-10-2011 n° 00-10.550 : Bull civ. III n° 113). Un arrêt plus ancien du Conseil d'État allait déjà dans ce sens (CE sect. 17-10-1980 n° 5398 : Lebon p. 379).
Le décompte des majorités de l’article L 442-10 n’est pas simple et des interrogations subsistent. Si le Conseil d’État rappelle que chaque propriétaire ne compte que pour une seule voix même s’il détient plusieurs lots, la Cour de cassation, quant à elle, décompte le nombre de propriétaires par lot (Cass. 3e civ. 17-7-1973 : D. 1973 p. 758 note Franck).
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