Un géomètre-expert est chargé de déposer une demande de permis d’aménager un lotissement. Le contrat prévoit que les esquisses de faisabilité doivent épuiser au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chacune des parcelles créées. Après obtention des autorisations, la commercialisation des lots est difficile en raison d’une erreur dans le calcul de l’emprise au sol maximale des constructions. La responsabilité du géomètre-expert est retenue pour ne pas avoir appliqué la bonne règle de calcul et il est condamné à des dommages-intérêts. Le géomètre défend qu’on ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir appliqué les dispositions d’un plan d’occupation des sols (POS) ayant été annulé.
La Cour de cassation rejette son pourvoi et retient que la faute du géomètre-expert s’apprécie à la date d’exécution de sa mission, l'effet rétroactif de l'annulation du POS est sans incidence sur cette appréciation. Le principe selon lequel il incombe à l'autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal ne permet pas au professionnel, chargé contractuellement d'établir un projet exploitant au maximum les possibilités offertes par les règles locales d'urbanisme, de se fonder, sans l'accord de son cocontractant, sur d'autres règles que celles en vigueur au moment de l'exécution du contrat. N'ayant pas tenu compte de la règle en vigueur à la date du dépôt du permis d'aménager, le géomètre avait donc manqué à ses obligations contractuelles.
Statuant sur l’évaluation du préjudice du lotisseur, l’arrêt censure la cour d’appel qui avait alloué une somme excédant la fraction du préjudice correspondant à la chance perdue.
A noter :
1. Le géomètre-expert avait calculé le coefficient maximal d’emprise au sol (CES) sur la totalité de la surface à lotir alors que le POS permettait de calculer le CES des constructions sur la surface de chaque lot. Malgré l'annulation ultérieure de la disposition du POS qui permettait ce calcul, la faute du géomètre-expert est retenue car sa demande de permis n’était pas conforme à son obligation contractuelle d’épuiser au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chacune des parcelles créées.
2. Le préjudice du lotisseur tient compte des problèmes de commercialisation dus à la faible surface d’emprise des constructions au sol. La cour d’appel a retenu la perte d’une chance de négocier les ventes à un certain prix et a estimé le montant du préjudice. La perte d’une chance d’obtenir un prix ne se confond pas avec le prix non obtenu, et plus généralement avec l’avantage non procuré (Cass. 1e civ. 16-7-1998 n° 96-15.380 P : JCP 1998 II 10143). La perte de chance est un préjudice indemnisable dont le quantum varie selon que la chance perdue est plus ou moins grande et qu’elle a un caractère certain. La réparation correspond à une fraction des différents préjudices subis et le juge doit préciser les éléments sur lesquels il se fonde (Cass. com. 8-9-2015 n° 14-15.831 P). En l’espèce, la Cour de cassation exerce son contrôle.
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