En 2009, une maison est vendue et l’acheteur subit, dès la prise de possession des lieux, des inondations provenant du réseau des eaux pluviales. Il assigne les vendeurs en garantie des vices cachés et les notaires en manquement à leur obligation d’information et de conseil. Les vendeurs invoquent la clause de non garantie des vices cachés pour exclure leur responsabilité.
Les juges condamnent solidairement vendeurs et notaires à payer à l’acheteur le montant des travaux de reprise et une somme au titre de son préjudice de jouissance.
Ils jugent que les clauses de non-garantie sont inopposables à l’acheteur aux motifs que la seule cause des inondations est la défectuosité du réseau des eaux pluviales, qu’aucune faute d’entretien ou d’imprudence ne peut lui être reprochée et que les vendeurs, qui avaient habité les lieux pendant 10 ans, étaient présents lors du contrôle du réseau et n’avaient pu qu’avoir connaissance de sa non-conformité.
Les notaires voient leur responsabilité engagée pour avoir reçu l’acte authentique sans attendre de recevoir le diagnostic assainissement demandé à la mairie qui les aurait informés que le réseau n’était pas conforme. Cette faute a privé l’acquéreur d’une chance de pouvoir négocier le prix en fonction de cette non-conformité.
A noter : Le notaire est tenu d’informer et de conseiller les parties sur la portée des engagements qu’elles prennent et sur les risques de l’opération envisagée. Lorsqu’il effectue une vérification, si le résultat obtenu n’est pas conforme aux intérêts et au projet des parties, il doit en informer ces dernières. Dans l’arrêt commenté, il appartenait au notaire de retarder la date de signature de l’acte dans l’attente de la réponse de la mairie.
Pour mémoire :
S’agissant de la réparation d’un préjudice né d’une perte de chance, les juges du fond ne peuvent pas allouer une indemnité égale au bénéfice que le demandeur aurait retiré de la réalisation de l’évènement escompté (Cass. 1e civ. 26-9-2012 n° 11-19.464 : RJDA 1/13 n° 9).
Depuis le 1er janvier 2011, l’annexion à l’acte de vente du diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif est obligatoire (CSP art. L 1331-11-1).
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur l'obligation d'information et de conseil du notaire : voir Mémento Vente immobilière nos 70250 s.
