Le garant financier d’un agent immobilier publie un avis dans un journal local pour annoncer qu’il met fin à sa garantie. Deux mois plus tard, une société de caution mutuelle l’informe qu’elle accorde sa garantie à l’agent immobilier, y compris pour les créances nées avant l’octroi de sa garantie. Quelques mois après, l’agent immobilier est placé en liquidation judiciaire.
Les deux organismes financiers dénient leur garantie au titre des créances déclarées par les clients de l’agent immobilier. La société de caution mutuelle, qui garantit l’agent immobilier au moment de sa mise en liquidation, assigne le précédent garant. Elle veut faire reconnaître que sa garantie n’a pas pris effet et que celle de l’ancien garant est maintenue car il n’a pas procédé à la publication des coordonnées du nouveau garant et de sa reprise d’antériorité comme l’exige, selon elle, l’article 44 du décret 72-678 du 20 juillet 1972.
La cour d’appel de Versailles rejette sa demande.
La Cour de cassation confirme la décision. Elle rappelle que la cessation de la garantie financière accordée à un agent immobilier :
- prend effet 3 jours francs après la publication par le garant financier d’un avis dans un quotidien du département du lieu de situation du siège de l’agence (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 44, al. 1) ;
- et donne lieu à une information des créanciers de l’agent immobilier par lettre recommandée avec avis de réception mentionnant le délai de production des créances et son point de départ (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 45, al. 1).
Si la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant, l’avis précise que le nouveau garant s’est engagé à reprendre, avec tous ses effets, la garantie du précédent garant ; ce dernier est alors dispensé de la formalité de notification aux créanciers (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 44, al. 1 et 45, al. 2).
Pour la Cour de cassation, il résulte de ces règles que, lorsque la cessation de la garantie n’est pas concomitante au changement de garant, l’ancien garant, dont la garantie a cessé 3 jours francs suivant la publication de l’avis, n’est pas tenu d’une nouvelle formalité de publication une fois informé du changement de garant.
En l’espèce, l’ancien garant ayant été informé du changement de garant 2 mois après la publication de l’avis, la cessation de sa garantie avait cessé 3 jours francs après cette publication sans qu’il soit tenu d’effectuer une publication complémentaire. L’engagement du nouveau garant de reprendre, avec tous ses effets, la garantie précédente devait donc recevoir application.
A noter :
Pour rappel, la justification d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés par les clients conditionne en principe la délivrance d’une carte professionnelle, préalable indispensable à l'exercice de l'activité d'agent immobilier (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 3, 2°).
