Cass. 3e civ. 21-12-2023 n° 22-20.045 F-D
D’une manière générale, la jurisprudence estime qu’en sa qualité de professionnel l’agent immobilier a l’obligation de renseigner avec exactitude et loyauté l’acquéreur sur l’état du bien immobilier vendu. Ainsi, il doit attirer son attention sur l’existence de tout vice juridique ou technique et les conséquences qui en découlent, dès lors qu’il en a lui-même connaissance ou qu’il aurait dû les déceler au regard de ses compétences et qu’ils ne sont pas évidents à détecter pour un profane. S’il ne renseigne pas correctement l’acquéreur, l’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée.
Deux arrêts de la Cour de cassation rendus le même jour illustrent la difficulté de cerner le contour de ce devoir d’information et de conseil.
I. Dans la première affaire, l’agent immobilier est condamné à verser des dommages-intérêts à l’acquéreur pour ne pas avoir attiré son attention sur un défaut d’étanchéité de la toiture. L’immeuble était affecté d’importantes traces d’infiltrations et les menuiseries des deux chiens-assis et des lucarnes étaient fortement dégradées avec des infiltrations visibles sur la façade. Les juges ont considéré que, du fait de la présence de ces traces d’infiltrations, l’agent immobilier pouvait soupçonner un défaut d’étanchéité et avait donc manqué à son obligation d’information et de conseil.
Cass. 3e civ. 21-12-2023 n° 22-21.518 F-D
II. Dans la seconde affaire, au contraire, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas retenue. Les juges ont estimé que les fissures et lézardes à l’intérieur de la maison pouvaient être décelées par l’acquéreur en raison des nombreux plis affectant le revêtement mural les recouvrant.
La maison présentait également une lézarde affectant le mur porteur intérieur au sous-sol. À ce sujet, les juges ont considéré que, si l’agent immobilier avait pu la constater, il n’était pas établi qu’il avait pu se rendre compte que la maison était affectée d’un désordre structurel, n’étant pas un professionnel de la construction. Ce désordre structurel n’avait, en effet, été décelé ni par les diagnostiqueurs immobiliers ni par le bureau d’études mandaté par l’acquéreur.
