Une maison avec jardin est vendue. Six mois après la vente, la direction départementale des territoires et de la mer enjoint aux acheteurs de libérer une bande de terrain de 28 m² appartenant au domaine public maritime, l’arrêté d’autorisation d’occupation étant expiré depuis 3 ans. Des constructions annexes à la maison ont été édifiées par les vendeurs pour partie sur cette parcelle du domaine public maritime, sur laquelle empiète également le mur de clôture. Les acheteurs assignent les vendeurs et sollicitent l’indemnisation du préjudice résultant de l’éviction partielle.
La cour d’appel de Montpellier condamne les vendeurs à payer la somme de 80 000 € au titre de la valeur de la partie dont les acheteurs se trouvent évincés.
Les vendeurs se pourvoient en cassation, estimant qu’un bien faisant partie du domaine public est inaliénable et n’a donc pas de valeur au sens de l’article 1637 du Code civil.
La Cour de cassation rejette le pourvoi : l’indemnité devant être appréciée au regard non des caractéristiques du bien qui justifient l’éviction mais de sa désignation lors de la vente, la cour d’appel a souverainement fixé la valeur de la partie du bien dont l’acheteur est évincé.
A noter :
Si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur (C. civ. art. 1637 ; Cass. 3e civ. 21-3-2001 n° 99-16.706). L’acheteur doit donc supporter les variations de la valeur du bien.
L’arrêt commenté apporte une précision importante : l’indemnité d’éviction s’apprécie au regard de la désignation du bien lors de la vente (maison avec jardin) et non au regard des caractéristiques du bien qui justifient l’éviction (bande de terrain appartenant au domaine public maritime). Il convient donc de se placer au moment de la vente pour l’application de l’indemnité d’éviction et au moment de l’éviction pour son estimation.
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