Un immeuble déclaré « insalubre à titre irrémédiable » est exproprié (C. expr. art L 511-1 dans sa rédaction antérieure à l’ord. 2020-1144 du 16-9-2020 ; CSP art. L 1331-28 ancien). Pour fixer le montant des indemnités proposées au propriétaire à 24 760 €, la société expropriante applique la méthode de la récupération foncière : la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition (C. expr. art. L 511-6).
La cour d’appel de Riom n’est pas de cet avis : la destruction complète du bien, seule à même de justifier l'application de la méthode d’évaluation prévue à l’ article L 511-6, « ne résulte que de la seule affirmation de l'expropriant, qui ne s'interdit pas de choisir une autre solution ». Elle fixe en conséquence le montant des indemnités d’expropriation à 108 620 € par application de la méthode des termes de comparaison.
L’arrêt est cassé : dès lors que l'immeuble exproprié a fait l'objet d'un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, les règles d'évaluation de l'article L 511-6 du Code de l'expropriation ne sauraient être écartées au motif qu'il existe un doute sur l'intention de l'expropriant de démolir le bien.
A noter :
Dans cette affaire, la cour d’appel de Riom avait relevé que la démolition de l’immeuble était certes privilégiée par l’expropriant mais qu’il n’excluait pas de procéder à sa « réhabilitation à partir de l’existant ». Or seule la destruction complète et certaine de l’immeuble, et non « une simple possibilité » de démolition, était de nature à justifier, selon elle, le recours à la méthode de la récupération foncière.
Les Hauts Magistrats ne sont pas de cet avis : dès lors que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, les indemnités d’expropriation doivent impérativement être calculées par application de l’article L 511-6 du Code de l’expropriation.
Cette décision a été rendue sous l’empire du droit antérieur à l’ordonnance du 16 septembre 2020 instituant une procédure unique applicable aux immeubles menaçant ruine et aux immeubles insalubres (D. Chauvaux, Réforme de l’habitat indigne : BPIM 6/20 inf. 361). En particulier, jusqu’au 1er janvier 2021, pouvaient notamment faire l’objet d’une expropriation les immeubles déclarés par arrêté préfectoral insalubres à titre irrémédiable avec interdiction définitive d’habiter les lieux en application de l'ancien article L 1331-28 du Code de la santé publique (C. expr. art. L 511-1, 1° dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2020-1144 du 16-9-2020). Depuis le 1er janvier 2021, sont concernés notamment les immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L 511-11 du CCH et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter (C. expr. art. L 511-1, 1°). La solution dégagée dans l’arrêt commenté nous semble transposable à la nouvelle rédaction de l’article L 511-1, 1° du Code de l’expropriation.
