Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation (C. expr. art. L 321-1). Le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents (C. expr. art. L 321-2).
Une portion des parties communes d’une copropriété est expropriée au profit d’une société d’autoroute. Considérant que la « disparition de près d'un tiers des emplacements de parking matérialisés » est de nature « à dissuader fortement les candidats acquéreurs et à diminuer la valeur marchande au mètre carré de la copropriété », la cour d’appel d’Aix-en-Provence alloue au syndicat des copropriétaires une indemnité pour dépréciation du surplus d’un montant de 326 152 €.
L’expropriant conteste : en indemnisant globalement la dépréciation de l'immeuble, comprenant les parties communes et les parties privatives, là où elle devait la limiter aux seules parties communes, la cour d'appel a retenu une indemnisation supérieure à la valeur dépréciée du surplus non exproprié des parties communes, seules en litige.
La Cour de cassation l’approuve : le syndicat des copropriétaires ne peut pas représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc pas se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l'ensemble de la copropriété.
A noter :
Lorsqu'une expropriation porte sur une partie seulement de la propriété, la partie non expropriée peut subir une diminution de valeur, laquelle peut donner lieu à indemnisation. Dans l’affaire ici analysée, les juges du fond avaient fixé le montant de l’indemnité de dépréciation du surplus en considération du prix au mètre carré de lots privatifs, estimant que l’expropriation d’une partie significative des emplacements de parking entraînait une dévalorisation de 20 % de la valeur de l’ensemble de la copropriété. Or, l’expropriation ne portait que sur les parties communes et n’était poursuivie qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires. En effet, rappelons-le, « lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers » (C. expr. art. L 221-2 ; Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 16-2). La solution de la Haute Juridiction, inédite à notre connaissance, est logique : le syndicat des copropriétaires ne peut se voir allouer une indemnisation de dépréciation du surplus au titre de l’ensemble de la copropriété ; seule la diminution de la valeur des parties communes peut être indemnisée. Enfin, comme le rappelle la Cour de cassation, si le syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot, cela ne signifie toutefois pas que les copropriétaires ne puissent pas agir individuellement pour la défense de leurs droits sur leur lot. En effet, dans une affaire similaire, les Hauts Magistrats ont estimé que « l'indemnisation du syndicat des copropriétaires pour l'expropriation de parties communes n'exclut pas nécessairement celle de chaque copropriétaire pour la dévalorisation de la partie privative de son lot » (Cass. 3e civ. 11-10-2006, n° 05-16.037 : Defrénois 2007. 973 obs. Atias).
