Une propriété est divisée en plusieurs parcelles. Faute de disposer d’un accès suffisant à la voie publique, le couple actuellement propriétaire de l’un des fonds issu de la division assigne en désenclavement les propriétaires des autres parcelles.
Statuant sur renvoi après une première cassation pour défaut de réponse à conclusions, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande. Motif : le précédent propriétaire du fonds enclavé a volontairement provoqué l'enclavement en renonçant à la servitude de passage que lui avait consentie l’héritière du propriétaire originel sur l’un des fonds issus de la division, dont elle était restée propriétaire.
Cassation au visa des articles 682 et 684 du Code civil. L’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée.
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier.
À noter : Le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opération de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner (C. civ. art. 682). Si l'enclave résulte de la division d'un fonds, le passage ne peut être pris que sur les terrains composant le fonds d'origine - sauf impossibilité obligeant alors à appliquer l'article 682 (C. civ. art. 684).
La servitude pour cause d'enclave consécutive à la division d'un fonds ayant un fondement légal, le propriétaire de l’une des parcelles issues de la division ne saurait invoquer, pour refuser l'exercice sur son fonds de la servitude de passage à l’acquéreur de la parcelle enclavée par suite de cette même division, une renonciation de leur auteur commun au bénéfice de cette servitude (Cass. 3e civ. 27-3-1991 n° 89-16.443). De même, l’acquéreur de la parcelle enclavée ne peut pas se voir opposer la renonciation, par le vendeur responsable de la division, au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée (Cass. 3e civ. 23-1-2008 n° 06-20.544 FS-PB : D. 2008 pan. 2464 obs. N. Reboul-Maupin et p. 2407 note A. Penneau, RDI 2008 p. 330 obs. E. Gavin-Millan-Oosterlynck). La décision rapportée va dans le même sens. Pour un auteur, c’est la primauté du droit foncier, inspiré tout à la fois par des considérations de strict intérêt public attaché à l’objectif de gestion du territoire et de régulation des relations de voisinage, qui justifierait cette impossible renonciation à la servitude légale de passage, fût-elle conventionnellement aménagée (voir A. Penneau, précitée).
Une demande en désenclavement peut toutefois être repoussée dans deux cas :
- lorsque l’enclavement résulte du fait personnel du propriétaire du fonds enclavé, qui a obstrué l'issue donnant accès à la voie publique (Cass. 3e civ. 4-10-1989 n° 88-12.333 : Bull. civ. III n° 182) ;
- lorsque le fonds prétendument enclavé bénéficie d’une tolérance de passage sur un fonds voisin afin d’accéder à la voie publique, aussi longtemps que cette tolérance n’est pas supprimée (Cass. 3e civ. 29-5-1968 n° 66-11.581 : Bull. civ. III n° 247).
Emmanuel DE LOTH
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 22825
