Pour réaliser un investissement locatif, une société civile immobilière acquiert deux immeubles auprès de deux autres sociétés civiles immobilières. La société acheteur se plaint de l’absence de rentabilité de cet investissement locatif et assigne les sociétés vendeurs en réparation de son préjudice sur divers fondements, dont la garantie des vices cachés. Les juges du fond rejettent la demande de l’acheteur. Ce dernier se pourvoit en cassation afin de faire valoir que la rentabilité faussement annoncée par le vendeur d’un immeuble de rapport constitue un vice caché. Le pourvoi est rejeté. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que le défaut devait être inhérent à la chose vendue et que le vendeur, s’il devait garantir lepotentiel technique de rendement du bien vendu, ne pouvait en garantir la rentabilité économique, faute d’avoir la maîtrise de son utilisation ultérieure. Pour la Cour de cassation, la cour d’appel en a déduit à bon droit que l’acheteur ne pouvait pas soutenir que la vente d’immeubles à usage locatif était affectée d’un vice caché au seul motif qu’elle n’en avait pas retiré le profit escompté.
A noter : L’arrêt présente l’intérêt de renforcer la sécurité juridique des ventes d’immeuble. Il n’étonnera pas que la Cour de cassation rejette l’existence d’un vice caché au seul motif que l’acquéreur ne retire pas du bien acquis le profit escompté. Il va en effet de soi que l’insuffisante rentabilité locative d’un immeuble peut découler de nombreux facteurs, en particulier de fautes ou négligences de l’acquéreur lui-même. Or, le vice caché doit prendre naissance dans la chose vendue (lui être « inhérent », pour reprendre les mots de l’arrêt). Le fait que cette rentabilité ait été « faussement annoncée » comme plus intéressante par le vendeur ne change rien à l’affaire. L’insuffisante rentabilité ne s’en trouve pas rendue inhérente à la chose vendue. Tout au plus cette fausse annonce pourrait-elle être invoquée pour caractériser un dol ou une faute lors de la conclusion du contrat (ce que les juges du fond avaient par ailleurs exclu). L’affirmation des juges du fond que le vendeur doit garantir le « potentiel technique de rendement » du bien vendu reste pour sa part un peu obscure. La solution, qui n’est pas inédite (v. Cass. com. 1-12-1992 n° 90-21.804 : RJDA 2/93 n° 99), invite à tracer une frontière entre la seule rentabilité économique, qui n’est pas garantie, et le potentiel technique de rendement, qui le serait. Dans ce dernier cas, l’acheteur pourrait agir sur le fondement des vices cachés, ce qui suppose que l’insuffisance de ce « potentiel » trouve sa source dans le bien vendu. Tel serait par exemple le cas si l’immeuble était situé dans une zone bruyante la nuit rendant toute perspective de location durable illusoire.
Lionel ANDREU, Professeur à la faculté de droit de Poitiers
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 50170
