La Quotidienne : Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Dominique Stucki : Le crowdfunding immobilier permet à des particuliers et des professionnels d’investir collectivement dans des projets immobiliers par le biais d’une plateforme en ligne. Le crowdfunding est régi par l’Ordonnance 2014-559 du 30 mai 2014 relative au financement participatif. Dès l’adoption de cette dernière, certaines plateformes de crowdfunding avaient compris l’intérêt de proposer des investissements collectifs dans des projets immobiliers. En France, l’essentiel des fonds collectés en crowdfunding est dirigé vers des projets de promotion immobilière. C’est une activité très rentable mais structurellement consommatrice de capitaux, amenant certains promoteurs à rechercher des fonds auprès d’investisseurs privés en complément de leurs fonds propres. Ces sommes ne se substituent pas aux financements bancaires, mais constituent un complément de ressources permettant de créer un effet de levier supplémentaire pour les porteurs de projet. Le financement participatif est généralement réalisé sous forme d’obligations à taux fixe (servant un intérêt de l’ordre de 8 à 10 %) comme cela se pratique depuis longtemps dans le cadre de « clubs deals » (placement qui réunit un nombre limité d’investisseurs privés qui acquièrent collectivement un ou plusieurs biens immobiliers) avec des investisseurs essentiellement professionnels. A partir de 2016, nous avons obtenu de l’AMF qu’elle reconnaisse la validité des plateformes mettant en ligne des projets immobiliers de type « achat-restauration-revente », à mi-chemin entre les activités de marchand de biens et de promotion immobilière. Il s’agissait donc déjà d’investissements à vocation principalement patrimoniale, offrant aux investisseurs une sécurité satisfaisante, un horizon de court-moyen terme et une rentabilité confortable. Si le montant des fonds collectés a, en quelques années, bénéficié d’une spectaculaire progression, une évolution très récente marquée par la reconnaissance du crowdfunding immobilier locatif devrait donner un nouveau coup d’accélérateur à ce segment.
La Quotidienne : L'ordonnance 2014-559 du 30 mai 2014, qui vise à sécuriser le cadre juridique du financement participatif, définit deux statuts pour les plateformes de crowdfunding immobilier : celui de conseiller en investissement participatif (CIP) et celui de prestataire en service d’investissement (PSI). Quelles sont les différences entre ces deux statuts ?
D.S. : En réalité, les deux nouveaux statuts réglementés créés par l’ordonnance du 30 mai 2014 étaient celui de conseiller en investissements participatifs (CIP) pour le financement en capital ou en obligations et celui d’intermédiaire en financement participatif (IFP) pour les plateformes de prêt. Si chacun de ces statuts permet en principe d’intermédier des projets de crowdfunding immobilier, les promoteurs préfèrent recourir à des obligations qu’à un emprunt ordinaire pour financer les quasi-fonds propres nécessaires à leurs projets.
Le statut de prestataire en service d’investissement (PSI) existe depuis plus de vingt ans. A l’inverse du statut de CIP, qui n’a qu’une reconnaissance nationale, le PSI bénéfice du passeport européen permettant de collecter au-delà des frontières hexagonales et permet d’accompagner des projets de plus grande taille. Les textes d’application concernant les plateformes de crowdfunding encadrent étroitement l’information donnée aux internautes. Qu’il s’agisse de CIP ou de PSI, les professionnels ont un devoir de mise en garde sur les risques liés aux investissements proposés.
La Quotidienne : Qu'apporte le statut de « CIP élargi » en immobilier locatif reconnu par l'AMF durant l'été 2018 ?
D. S. : En approuvant le programme d’activité de plusieurs plateformes CIP dédiées ou consacrant une part importante de leur collecte aux projets immobiliers destinés à la location, l’AMF vient de faire preuve d’audace et de modernité. Désormais, les plateformes françaises peuvent, dans le cadre de leur activité de conseil en investissement, proposer la souscription de titres financiers (actions le plus souvent) d’une société cible ayant pour objet l’investissement dans un ou plusieurs immeubles anciens ou neufs destinés à la location. A la différence des SCPI, ces placements s’adressent à des épargnants actifs désirant choisir eux-mêmes les biens qui seront achetés puis loués. Cela leur permet de participer aux décisions encadrant la vie de la location, de l’achat jusqu’à la revente.
La Quotidienne : De quelle manière ce nouveau statut peut-il cohabiter avec l'activité traditionnelle de gestion locative de fonds immobiliers comme les SCPI ou les OPCI ?
D. S. : Les plateformes de crowdfunding immobilier locatif n’ont pas vocation à concurrencer les sociétés de gestion de SCPI. Une conférence organisée par le cabinet Cornet Vincent Ségurel le 5 décembre 2018 sur ce thème a permis de confirmer l’existence d’un consensus entre les professionnels de la pierre papier traditionnelle et les sites de financement participatif sur l’intérêt de ce segment pour la place française. L’occasion de recenser les possibilités de diversification du marché via ces nouveaux acteurs, notamment à destination de projets immobiliers contribuant à une philosophie RSE (responsabilité sociétale des entreprises) : énergies renouvelables, logement social, EHPAD, cohésion du territoire, redynamisation des quartiers ou des centres-villes, etc.
Toutefois, les conditions requises pour l’exercice de cette activité sont très strictes. L’AMF se montre particulièrement exigeante sur le statut du véhicule d’investissement afin qu’il ne puisse être considéré comme un fonds d’investissement alternatif (FIA) comme le sont les SCPI ou les OPCI. En outre, l’imposition demeure très pénalisante pour la société propriétaire du bien et pour ses associés ; un alignement avec les règles applicables aux SCPI apparaît nécessaire pour permettre aux investisseurs en crowdfunding immobilier locatif de bénéficier d’un traitement fiscalement équitable.
La Quotidienne : Quels sont les avantages et les risques de ce nouveau marché du crowdfunding en immobilier par rapport à l'investissement locatif direct ?
D. S. : Les clubs deals immobiliers ont toujours existé car les achats groupés à vocation locative présentent d’indéniables avantages par rapport à un investissement réalisé par une personne seule : ils permettent de baisser le ticket d’entrée en fonds propres pour un projet et donc, pour une même mise, de diversifier le risque sur plusieurs biens. Ils offrent également les atouts de toute opération réalisée à plusieurs, notamment la possibilité d’un partage de compétences sur les différents aspects d’un investissement réussi : choix du bien et négociation du prix, sélection du locataire et fixation du loyer, modalités de revente, etc. En revanche, les investisseurs se heurtent à un inconvénient majeur qui peut s’avérer inacceptable pour certains : les décisions importantes sont soumises à un vote des associés de la société créée pour acheter le bien, y compris lors de la revente, ce qui limite fortement la flexibilité en termes de date de sortie. Il vaut mieux éviter d’être dans l’obligation de céder ses parts avant la date envisagée par les investisseurs. Quant à la fiscalité, le recours à une SAS pour l’acquisition de l’immeuble prive l’investisseur des avantages du régime des revenus fonciers.
Propos recueillis par Angeline DOUDOUX
Dominique Stucki, avocat associé au sein du cabinet Cornet Vincent Ségurel
