Un couple est propriétaire à Megève de deux chalets distants de 30 mètres reliés entre eux par un couloir souterrain. Le premier chalet est composé d’une cuisine, de pièces à vivre, de chambres avec salles de bains et de locaux techniques communs aux deux chalets. Le second constitue le logement de fonction des employés de maison du couple et comporte plusieurs chambres avec salles de bains. Les propriétaires estiment que cet ensemble immobilier constitue leur résidence principale. A ce titre, ils appliquent dans leur déclaration d’ISF l’abattement de 30 % prévu par l’article 885 S du CGI à la valeur de l’ensemble.
L’administration les redresse et n’applique l’abattement qu’à un seul chalet au motif qu’il s’agit de deux biens autonomes distincts dont un seul est affecté à la résidence principale du couple. Selon elle, chaque chalet peut faire l’objet d’une cession distincte après réalisation des travaux nécessaires à leur dissociation technique. Et avec une « audace » remarquable, l’administration ajoute que le couple n’ayant aucune personne à charge, sa situation familiale ne justifie pas l’utilisation pérenne et habituelle des deux chalets !
La cour d’appel réfute ces arguments. Elle considère qu’en l’état, les chalets ne sont techniquement pas dissociés et sont, tant dans leur fonctionnement que dans leurs conditions d’utilisation, dépendants l’un de l’autre. Elle ajoute que la loi ne fixe aucun seuil en terme de superficie ou de nombre de pièces au-delà duquel un foyer fiscal ne pourrait, eu égard à sa composition, se prévaloir de l’usage d’un bien immobilier à titre de résidence principale. Pour faire bonne mesure, la cour indique que le raisonnement de l’administration conduirait à priver ces contribuables de la possibilité :
- de rémunérer leurs employés de maison partiellement via l'avantage en nature que constitue un logement de fonction, lequel doit nécessairement, eu égard à leurs tâches, se trouver dans la résidence principale de ceux, au service desquels ils sont attachés ;
- de disposer de pièces à usage spécifique telles une salle de jeux ou un espace bien être ;
- de recevoir concomitamment plusieurs invités chez eux en villégiature.
Ces derniers arguments ne sont pas tous à l’abri de la critique mais on se réjouira de la solution.
Pour en savoir plus sur les bases d'évaluation des biens imposables pour l'ISF : voir Mémento Patrimoine, nos 5631 s.
