Un bailleur délivre le 25 septembre 2014 un congé pour reprise à son locataire, titulaire d’un bail depuis 1982, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire soulève la nullité du congé sur le fondement de l’article 15 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, au motif qu’âgé de plus de 65 ans, il aurait dû bénéficier d’une offre de relogement.
La cour d’appel annule le congé en faisant application des conditions de ressources et d’âge prévues par l’article 15 dans sa nouvelle rédaction.
La Cour de cassation confirme. La loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Il en résulte que l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était applicable au litige et qu’une offre de relogement devait être adressée au locataire âgé de plus de 65 ans.
A noter : la solution est nouvelle en ce qu’elle concerne un congé pour reprise. La loi Alur du 24 mars 2014 a notamment abaissé l’âge à partir duquel le bailleur qui délivre congé à son locataire doit lui faire une proposition de relogement, cet âge étant passé de 70 à 65 ans. Mais ces nouvelles dispositions étaient-elles applicables à un congé délivré en septembre 2014 ? La question de l’application dans le temps des modifications introduites dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi Alur suscite de nombreuses difficultés. Le principe, posé par cette loi, est que les contrats en cours au 27 mars 2014 ne sont pas soumis aux nouvelles dispositions, sous réserve des quelques exceptions prévues par l’article 14 de cette loi, au rang desquelles l’article 15 relatif au congé ne figurait pas.
Certes la loi « Macron » du 6 août 2015 a ajouté l’article 15 aux dispositions applicables aux contrats en cours, mais dans sa rédaction issue de cette loi. L’article 15 dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015 est donc applicable à compter du 8 août 2015. Il subsiste donc une période d’incertitude, entre la loi Alur et la loi Macron, et c’est précisément la question qui était posée par la présente espèce puisque c’est dans ce délai que le congé a été délivré. La cour d’appel a retenu que les dispositions de l’article 15 étaient immédiatement applicables à un congé délivré après l’entrée en vigueur de la loi Alur, même si le contrat était antérieur à celle-ci, en se fondant sur l’avis rendu par la Cour de cassation (Avis Cass. 16-2-2015 n° 14-70.011), dans lequel elle a retenu, à propos de l’application dans le temps de l’article 24 modifié par la loi Alur, que « la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées », ces nouvelles dispositions avaient vocation à s'appliquer aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Cela porte il est vrai atteinte à la sécurité juridique puisque ces nouvelles règles s’écartent nettement de celles antérieurement en vigueur et au vu desquelles les parties ont conclu leur engagement. Mais la solution retenue en l’espèce pour l’article 15 s’inscrit dans le droit fil de l’avis et des décisions rendues par la Cour de cassation, qui a statué dans le même sens à propos de la modification de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ. 17-11-2016 n° 15-24.552 : BPIM 1/17 inf. 62) prévoyant, en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, une majoration égale à 10 % du loyer pour chaque période mensuelle de retard.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 61540
