Des bailleurs font délivrer un congé pour vendre à leur locataire, avec une offre d’achat au prix de 400 000 €. Le locataire la refuse. Ils signent quelques mois plus tard une promesse de vente au prix de 380 000 € avec des candidats acquéreurs présentés par une agence immobilière. Le notaire notifie ce prix au locataire, qui l’accepte. Estimant avoir indûment payé, en sus du prix de vente, la commission de l’agence, le locataire en demande le remboursement.
La cour d’appel rejette la demande, au motif que l’agence a effectué une réelle prestation de recherche d’acquéreurs, qui ne s’est pas limitée à la présentation d’une offre au locataire, et que le caractère déterminant de son intervention justifie le paiement d’une commission.
L’arrêt est cassé : le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut pas se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.
A noter :
Confirmation de jurisprudence.
Le locataire bénéficie d’un droit de préférence, qui oblige le bailleur, lorsqu’il lui délivre congé pour vendre son logement, à lui faire une offre de vente à un prix et à des conditions précisées dans le congé (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, II). En cas de refus de l’offre par le locataire, le propriétaire ou le notaire doivent, lorsqu’une vente est envisagée au profit d’un tiers à un prix ou des conditions plus avantageux que ce qui lui avait été proposé, notifier au locataire ce prix ou ces conditions, notification qui vaut offre de vente pendant une durée d’un mois.
La question du paiement de la commission de l’agence immobilière lorsque la vente est consentie au locataire en titre est une question récurrente en jurisprudence. La Cour de cassation répond invariablement, en matière de bail d’habitation, que le locataire qui bénéficie d’un congé pour vendre ne peut pas se voir contraint de supporter une commission d’agence immobilière, dans la mesure où il n’a pas à être présenté par un agent immobilier mandaté par le propriétaire. En d’autres termes, l’intervention d’un agent immobilier ne se justifiant pas, le locataire n’a pas à en supporter le coût. Cette jurisprudence est applicable lorsque la vente est consécutive à un congé pour vendre (Cass. 1e civ. 14-6-1988 n° 86-17.557 : Bull. civ. I n° 183 ; Cass. 3e civ. 3-7-2013 n° 12-19.442 : BPIM 4/13 inf. 296) ou à la division de l’immeuble par lots en application de la loi du 10 décembre 1975 (Cass. 3e civ. 17-12-2008 n° 07-15.943 : RJDA 7/08 n° 613).
Dans la présente espèce, la vente était intervenue au profit du locataire après refus de l’offre initiale mais acceptation de la seconde offre faite aux conditions ou à un prix plus avantageux consentis à un autre candidat acquéreur, présenté par une agence immobilière. La question pouvait donc se poser dans la mesure où, dans cette hypothèse, le locataire se substitue au candidat évincé, qui, lui, aurait dû payer cette commission, l’agent immobilier ayant effectué un travail d’entremise.
Elle se posait d’autant plus que, dans d’autres matières, le locataire qui exerce son droit de préemption doit supporter les honoraires de l’agent immobilier. Tel est le cas en matière de droit de préemption urbain (Cass. 1e civ. 9-3-1996 n° 96-21.259 : Bull. civ. I n° 79), de droit de préemption du preneur rural (Cass. 3e civ. 18-10-1989 n° 88-12.929 : Bull. civ. III n° 194) et de droit de préemption du coïndivisaire (Cass. 1e civ. 26-3-1996 n° 93-17.574 : RJDA 10/96 n° 1255).
L’exercice par le locataire de son droit de préemption subsidiaire justifie-t-il que, dans cette hypothèse, la commission de l’agence immobilière soit mise à sa charge ?
La Cour de cassation répond par la négative, réaffirmant sa position très ferme en matière de bail d’habitation par un attendu de principe : le locataire qui, après avoir refusé l’offre initiale, accepte l’offre faite à des conditions ou à un prix plus avantageux qui lui est notifiée par le notaire, ne peut pas se voir imposer le paiement de la commission de l’agent immobilier. La cession n’ayant pas abouti au profit du candidat acquéreur présenté par l’agent immobilier, celui-ci ne peut prétendre au paiement d’une commission.
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