Des propriétaires indivis délivrent un congé pour vendre à leur locataire puis l’assignent en validité du congé. Le locataire soulève l’inexistence ou la nullité du bail, et par là même celle du congé, pour absence de personnalité juridique de l’indivision avec laquelle ce bail avait été conclu.
Le pourvoi est rejeté. Si le bail conclu par une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté sans qu’il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue. Le bail conclu au nom de l’indivision ayant été exécuté, le locataire, qui avait réglé les loyers entre les mains des propriétaires indivis, ne pouvait plus se prévaloir, par voie d’exception, de la nullité du bail.
La cour d’appel de Paris rejette donc sa demande.
A noter : on sait qu’un bail conclu (ou un congé délivré) par une indivision dépourvue de la personnalité juridique est nul de nullité absolue (Cass. 3e civ. 25-4-2001 n° 99-14.368 : RJDA 7/01 n° 757). Si l'exception de nullité est perpétuelle, c'est à la condition qu'elle soit invoquée pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté (jurisprudence constante, notamment Cass. com. 8-4-2014 n° 13-18.120 : RJDA 7/14 n° 648) ou qui n'a pas déjà reçu un commencement d'exécution par celui qui invoque la nullité (Cass. com. 13-5-2014 n° 12-28.013 : RJDA 10/14 n° 744). Ainsi, l'exception de nullité d’un contrat de bail ne peut plus être invoquée si le locataire a payé ses loyers aux propriétaires indivis. A notre connaissance, cette précision est inédite.
Anne ICART
Pour en savoir plus sur le bail conclu par une indivision : voir Mémento Gestion immobilière n° 50220
