Des copropriétaires procèdent à la division d’appartements en studios. D’autres copropriétaires les assignent en remise en état des lieux.
La cour d’appel accueille leur demande.
La Cour de cassation confirme. La cour d’appel a retenu qu’il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale. Le caractère résidentiel de l’immeuble était ainsi privilégié, confirmé dans sa durée et sa stabilité par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire. La cour d’appel en a souverainement déduit, estiment la Cour de cassation, que l’installation par les copropriétaires, dans leurs lots, d’occupants pour de très brèves périodes ou mêmes des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, entraînait des rotations de périodes de locations qui ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble.
A noter : confirmation de jurisprudence. La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée non seulement par les droits concurrents des autres copropriétaires, mais également par l’intérêt supérieur de l’immeuble, sa « destination » ou plus exactement, par le jeu conjugué du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9).
En l’espèce, afin de maximiser la rentabilité de leur investissement, des copropriétaires ont divisé quatre appartements d’un même immeuble en studios, qu’ils ont affecté à une activité quasi-hôtelière au moyen d’un site internet de réservation en ligne. A la demande d’autres copropriétaires, la cour d’appel a ordonné la remise en état des lieux. Pour ce faire, elle s’est fondée sur l’atteinte à la destination résidentielle de l’immeuble du fait de la rotation des périodes de location. Il est vrai que la location meublée n’était pas interdite, mais la cour d’appel a déduit des stipulations du règlement de copropriété que le caractère résidentiel de la destination de l’immeuble résultait de la durée et de la stabilité des locations. Cette position mérite d’être approuvée en ce que le développement d’activités commerciales au sein de copropriétés destinées à l’habitation, que ce soit par l’aménagement de quasi-hôtels ou par l’usage de plateformes telle Airbnb, est source d’une profonde mutation des rapports entre les copropriétaires et de déséquilibres certains.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation.
Pour en savoir plus sur les droits des copropriétaires : voir Mémento Gestion immobilière nos 35380 s.
