Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits ; le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification (C. com. art. L 143-2, al. 1).
Un locataire de locaux commerciaux reproche à une cour d’appel d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail après un commandement du bailleur de payer les loyers demeuré infructueux, alors que le bailleur n’a pas notifié ce commandement aux créanciers inscrits.
Argument rejeté. En effet, aucune disposition légale n'impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits.
A noter : la notification prévue par l'article L 143-2 du Code de commerce doit être faite dans tous les cas de résiliation, que celle-ci soit judiciaire (al. 1) ou amiable (al. 2) ou qu'elle résulte d’une clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail.
Les créanciers destinataires de la notification sont l’ensemble des créanciers ayant requis l’inscription d’un privilège ou d’un nantissement sur le fonds de commerce :
- avant la demande en justice formée par le bailleur, en cas de résiliation judiciaire ;
- avant la décision des parties, en cas de résiliation amiable ;
- avant la date où le bailleur, qui invoque le jeu d'une clause résolutoire, poursuit en justice la constatation de l'acquisition de cette clause, soit la date de son assignation ou la date de sa demande reconventionnelle (Cass. 3e civ. 22-3-2006 n° 04-16.747 FS-PBR : RJDA 6/06 n° 628 ; Cass. com. 16-10-2007 n° 05-19.756 F-PB : RJDA 1/08 n° 10) et non avant la délivrance du commandement visant la clause (Cass. 3e civ. 3-10-2007 n° 05-22.031 FS-PB : RJDA 12/07 n° 1196) ou avant l'expiration du délai imparti au locataire pour mettre fin au manquement.
Ainsi, un créancier qui a inscrit un nantissement entre la date de délivrance du commandement de payer et la date de l’expiration du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire insérée au bail doit être considéré comme un créancier inscrit pour l'application de l’article L 143-2 (Cass. 3e civ. 13-5-1980 n° 79-10.775 P : Bull. civ. III n° 95).
Lorsque la résiliation s’opère de plein droit par l’effet d’une clause résolutoire, la notification aux créanciers inscrits du commandement de payer visant la clause résolutoire ne satisfait pas aux exigences de ce texte dès lors que ce commandement manifeste seulement l’intention de se prévaloir d’une résiliation encore éventuelle, le délai de paiement accordé au locataire n’étant pas expiré (Cass. 3e civ. 21-7-1975 n° 74-11.033 : Bull. civ. III n° 265 ; Cass. com. 3-3-1992 n° 89-19.172 P : RJDA 7/92 n° 690). C’est bien l’assignation (ou l’acte de procédure par lequel est formée la demande de résiliation) qui doit leur être dénoncée, ce que le bailleur avait fait en l’espèce.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n°s 5251 et 5269
