Un château est rénové pour être revendu par lots. Les travaux sont confiés à une entreprise et la maîtrise d’œuvre à un architecte. Le notaire, chargé d’établir le règlement de copropriété et les ventes, est mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires et les acquéreurs pour procéder aux appels de fonds et régler les intervenants depuis un compte centralisateur ouvert en son étude. L’entreprise est placée en liquidation judiciaire, l’architecte résilie son contrat et le chantier est interrompu. Se plaignant de versements sans rapport avec le coût des travaux réalisés, les copropriétaires assignent en restitution des sommes l’entreprise, l’architecte et le notaire. Le notaire conteste sa condamnation. Il se retourne contre le syndic qui a validé a posteriori le montant des versements et appelle en garantie l’architecte.
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La Cour de cassation rejette ses demandes. Le syndic n’avait eu qu’un rôle accessoire car il ne disposait d’aucun pouvoir d’appréciation. Les fonds étaient remis au notaire, à charge pour lui d’en faire un usage déterminé. En effectuant des versements indus au titre des travaux non exécutés, il a commis une faute dans l’accomplissement du mandat qui lui a été confié. Le préjudice des copropriétaires résulte du versement fautif par le notaire des sommes excédant le coût des travaux réellement exécutés et non recouvrables en raison de l’insolvabilité de l’entreprise.
A noter :
Le notaire avait procédé aux versements sans s’assurer de l’état d’avancement réel des travaux. La maîtrise d’œuvre en cours de chantier implique le suivi des dépenses et de l’avancement des travaux. En l’espèce, les fautes commises par l’architecte ont été jugées sans lien de causalité avec le préjudice des copropriétaires. La cour d’appel a constaté que le notaire avait systématiquement pris l’initiative de régler les sommes sans préciser qui en faisait la demande ni les conditions dans lesquelles elles pouvaient être appréciées. Il avait donc autorisé le versement de près de 3 000 000 €, alors que le coût des travaux réalisés avait été validé par l’architecte pour un montant d’environ 400 000 €. Le notaire chargé de la gestion d’un compte centralisateur ne doit pas seulement détenir les fonds communs et les verser sur demande ; il doit veiller à ce que les sommes qu’il verse sont affectées à juste titre tant sur le montant que sur l’objet de la dépense.
