Le loyer d'un bail commercial renouvelé échappe à la règle du plafonnement en cas de modification notable d'un des éléments permettant de déterminer la valeur locative, parmi lesquels figurent les obligations légales créant des charges pour l'une des parties depuis la dernière fixation du prix (C. com. art. L 145-33, L 145-34 et R 145-8, al. 2).
Lors du renouvellement d'un bail commercial en 2016, le bailleur demande que le loyer soit fixé à la valeur locative, en développant l'argumentation suivante : en vertu de l'article R 145-35 du Code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ne peuvent plus être contractuellement imputées au locataire ; ces dépenses ayant été mises à la charge du locataire par le bail venu à expiration, les dispositions réglementaires entrées en vigueur au cours de ce bail sont donc intervenues depuis la dernière fixation du loyer et ont entraîné une modification des obligations des parties génératrice de charges pour le bailleur.
Ce raisonnement est écarté par le tribunal de grande instance de Paris : pour justifier le déplafonnement du loyer, il ne suffit pas que la modification des obligations des parties au sens de l'article R 145-8 précité soit génératrice de charges pour une partie depuis la dernière fixation du loyer ; il faut également que cette modification soit intervenue au cours du bail expiré.
En l'espèce, les dispositions de l'article R 145-35 précité étaient effectivement génératrices de charges puisqu'elles imposaient aux parties de modifier, dans le bail renouvelé, la clause relative aux travaux. En revanche, elles n'étaient pas applicables au bail expiré qui était en cours au 5 novembre 2014, date de publication du décret dont elles sont issues, car l'article 8 du décret prévoit qu'elles ne s'appliquent qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
A noter : avant la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (dite « loi Pinel ») et son décret d'application du 3 novembre 2014, les droits et obligations des parties en matière de charges locatives ne faisaient l'objet d'aucune réglementation spécifique. La question était librement réglée par le bail, qui pouvait donc prévoir une forfaitisation des charges, ou même un report de toutes les charges locatives sur le locataire. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la liberté des parties est encadrée. Notamment, certaines charges ne peuvent plus être imputées au locataire, ce qui est le cas des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil (C. com. art. L 145-40-2, dernier al. ; art. R 145-35).
Pour les baux qui faisaient peser sur le locataire le coût des réparations visées par l'article 606 du Code civil, la loi Pinel altère l'équilibre économique entre les parties puisque cette répercussion sur le locataire doit être supprimée lorsque le bail est renouvelé après le 5 novembre 2014. C'est la raison pour laquelle, au cas particulier, le bailleur avait tenté d'obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé pour modification des obligations légales des parties (C. com. art. R 145-8). Mais la modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Cass. 3e civ. 19-11-1975 n° 74-13.168 : Bull. civ. III n° 343). Tel n'était pas le cas des modifications issues de la loi Pinel et de son décret d'application qui, n'étant pas d'application immédiate aux baux en cours, n'avaient donc pas eu d'incidence sur les relations des parties au cours du bail venu à expiration.
En pratique : la nouvelle répartition des charges prévue par la loi Pinel ne pourra jamais constituer un motif de déplafonnement pour modification des obligations des parties car, quelle que soit la date de conclusion du bail, les modifications ne seront jamais intervenues « au cours du bail » : si le bail était en cours lors de l'adoption de la loi, celle-ci ne s'applique pas au bail ; si le bail a été conclu après, les modifications s'appliquent dès la conclusion de celui-ci et non pendant son exécution.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 6080
