Une SCI familiale loue un appartement à une personne âgée. Elle lui délivre un congé pour reprise au profit de l'un de ses associés. Le locataire conteste la validité du congé au motif qu'aucune offre de relogement ne lui a été faite. La SCI invoque alors les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les congés qui permettent au bailleur, lorsque celui-ci est une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4e degré inclus, d'être dispensé de l'offre de relogement (Loi 89-462 du 6-7-1989, art. 13 et 15, III).
La cour d'appel d'Aix-en Provence accueille la demande du locataire. Le bailleur, personne morale, ne peut se prévaloir au profit de l'un de ses associés de la dispense d'offre de relogement réservée par l'article 15, III de la loi de 1989 au bailleur personne physique. Le locataire étant âgé de plus de 70 ans et ses ressources étant inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, il devait bénéficier d'une offre de relogement.
La Cour de cassation confirme la nullité du congé.
A noter : Le bailleur ne peut donner un congé à son locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont modestes sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même secteur géographique (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, III). Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ou dont les ressources sont modestes (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, III-al. 2).
Dans l'arrêt commenté, le bailleur était une SCI familiale constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4e degré inclus. A ce titre, il avançait l'argument selon lequel l'article 13 de la loi de 1989 permet d'invoquer les dispositions de l'article 15 et notamment la dispense d'offre de relogement de l'article 15, III. Mais, la Cour de cassation fait ici, et à notre connaissance pour la première fois, une application stricte des dispositions de l'article 15, III, qui réserve la dispense de relogement aux seules personnes physiques sans tenir compte de celles de l'article 13, plus générales, qui rendent l'article 15 applicable aux personnes morales.
Notons que l'article 13 vise également les logements en indivision. On peut donc penser que la solution retenue par la Cour de cassation serait la même si le bailleur avait été une indivision.
Rappelons que la condition d'âge a été ramenée de 70 à 65 ans par la loi Alur du 24 mars 2014.
Anne ICART
Pour en savoir plus : voir Mémento Vente immobilière n° 61545.
