Une promesse de vente est signée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, prévoyant un montant maximum d’emprunt. L’acheteur ne justifie pas de l’obtention du prêt avant l’expiration des délais prévus. Le vendeur le met en demeure et lui notifie sa renonciation à poursuivre l’exécution de la vente. L’acheteur, ayant finalement obtenu son prêt, assigne le vendeur en perfection de la vente et paiement de la clause pénale. Le vendeur demande le constat de la caducité de la promesse de vente et le paiement du dépôt de garantie.
La cour d’appel rejette les demandes de l’acheteur et déclare que la promesse de vente est caduque car il n’a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes de la promesse. Il est condamné à verser la clause pénale au vendeur.
Cassation : un prêt accordé pour un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles.
À noter : Le respect des termes de la condition suspensive de la promesse de vente permet d’établir si la condition est réalisée ou non, et le cas échéant de libérer les parties de leurs engagements ou sanctionner leur inexécution. Le non-respect des termes de la clause peut constituer une faute du bénéficiaire de la condition, de sorte que la condition est réputée réalisée. Jugé ainsi qu’une demande de prêt déposée pour un montant d’emprunt supérieur à celui prévu à la condition suspensive n’est pas conforme aux termes de la promesse de vente et constitue une faute de l’acheteur ne lui permettant pas d’obtenir le reversement de son acompte (Cass. 3e civ. 9-7-2020 n° 19-18.893 F-D : SNH 28/20 inf. 2).
Dans l’arrêt commenté, l’acheteur obtient un prêt pour un montant inférieur aux prévisions de la promesse de vente et ne couvrant pas la totalité du montant de l’acquisition. L’offre émise tardivement est notifiée au vendeur pendant le délai de mise en demeure. La Cour de cassation annule la sanction prononcée contre l’acheteur et confirme que si la clause prévoit un montant au maximum, le prêt obtenu pour un montant inférieur est conforme. La demande de prêt déposée par l’acheteur n’est donc pas fautive. L’exécution de la vente implique néanmoins, bien entendu, que l’acheteur puisse payer l’intégralité du prix de vente et des frais qui lui incombent.
Pauline PERPOIL
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 42506
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