En novembre 2012, une promesse synallagmatique de vente d’un appartement est signée sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire. L’acheteur informe le vendeur qu’il ne donne pas suite à la promesse de vente en raison d’un recours introduit contre son permis de construire. Le vendeur restitue à l’acheteur son dépôt de garantie. Il l’assigne ensuite en paiement de la clause pénale, sans mise en demeure préalable, qui, selon lui, est inutile car l’acheteur a renoncé à la vente.
Les juges rejettent sa demande. Ils relèvent que la clause pénale figurant dans la promesse stipule qu’au cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularise pas l’acte authentique et ne satisfait pas aux obligations alors exigibles, elle doit verser à l’autre partie une somme à titre de clause pénale. Ils en déduisent que la mise en demeure, même inopérante, est un préalable nécessaire à l’application de la pénalité.
Confirmation de la Cour de cassation. Les articles 1152 et 1226 du Code civil, dans leur rédaction applicable aux faits et invoqués dans les moyens, se bornent à définir la clause pénale et à offrir au juge la possibilité de la modérer ou de l’augmenter. Ils sont sans incidence sur la mise en demeure préalable et n’offrent pas de possibilité d’y déroger.
A noter :
La stipulation d'une clause pénale, qui sanctionne l'inexécution d'une obligation principale, est fréquente dans les promesses synallagmatiques de vente. Au cas particulier, le formalisme de la mise en demeure était expressément prévu par la clause pénale. Mais, même dans le cas contraire, il a été jugé que, si l'exécution d’une obligation contractée à terme reste possible après la date prévue, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure (Cass. 1e civ. 17-10-2012 n° 11-16.292 F-D).
Dans l’arrêt analysé, le moyen soulevait l’ancien article 1152 du Code civil (devenu 1231-5). Ce texte est étranger à la formalité de mise en demeure et ne permet pas de déroger à la mise en demeure de l’acheteur si celle-ci doit recevoir application. Par conséquent, dans un tel cas, la mise en demeure est un préalable à l’action.
À noter que, depuis la réforme du droit des contrats, les textes prévoient expressément que la pénalité, prévue par une clause contractuelle, n'est encourue que lorsque son débiteur a été mis en demeure (C. civ. art. 1231-5, al. 5). Cette mise en demeure sera-t-elle obligatoire même si elle s’avère inopérante ? Au vu de l’arrêt commenté, la réponse semble affirmative.
