En 2005, deux époux se portent cautions solidaires du remboursement du prêt immobilier accordé à la SCI dont ils sont les seuls associés. En 2006, la banque leur consent un prêt immobilier de 150 000 € et en 2007 un autre de 250 000 €. En 2008 puis en 2009, la banque leur accorde enfin deux avances de 250 000 € puis de 74 000 € par découvert en compte spécial d’une durée d’un an. Assignés en paiement au titre du découvert en compte courant et de l’avance souscrit en 2009, les époux mettent en cause la responsabilité de la banque pour manquement à son devoir de mise en garde concernant les 4 prêts accordés entre 2006 et 2009.
La cour d’appel rejette la demande estimant que les prêts accordés n’ont pas entraîné d’endettement excessif compte tenu du patrimoine et des revenus professionnels et fonciers du couple.
Censure de la Cour de cassation. La cour d’appel n’a pas pris en compte, dans l’appréciation des capacités financières de l’épouse, emprunteuse non avertie, le cautionnement solidaire souscrit en garantie du prêt consenti à la SCI.
A noter : La banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenue à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques de l'endettement né de l'octroi du prêt. En présence d'un emprunt contracté par plusieurs personnes, le devoir de mise en garde pèse sur la banque envers chacun des coemprunteurs considéré individuellement (Cass. ch. mixte 29-6-2007 n° 06-11.673 : RJDA 11/07 n° 1142). Lorsque le prêt est adapté aux capacités financière de l'emprunteur et au risque de l'endettement né de l'octroi du prêt, la banque n'est en revanche pas tenue d'un tel devoir (Cass. com. 2-6-2015 n° 14-11.904).
Au cas particulier, la qualité d’emprunteur non averti n’a été reconnue qu’à l’égard de l’épouse. Cette dernière était employée en qualité de vendeuse au moment de l’octroi des prêts tandis que l’époux, dirigeant d’entreprise, disposait d’une solide expérience en matière d’investissement immobilier.
Olivier DESUMEUR
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 42805
