La clause qui rend l’acquéreur du bail garant des loyers déjà dus sera neutralisée
Actuellement, lorsque le bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise est cédé dans le cadre de la procédure collective du locataire, toute clause rendant le cédant solidaire de l’acquéreur est réputée non écrite (C. com. art. L 622-15, L 631-14, al. 1 et L 641-12, al. 5).
Cette clause, fréquente dans les baux commerciaux, a été neutralisée par la loi de sauvegarde des entreprises de 2005 car elle revenait à mettre à la charge d’un locataire déjà en difficulté l’éventuel passif du locataire qui lui succédait.
Ces dispositions ne font toutefois pas obstacle à l’application de la clause qui rend l’acquéreur du bail garant, avec le locataire, des loyers dus au titre du bail à la date de la cession (Cass. com. 27-9-2011 n° 10-23.539 FS-PB : RJDA 4/12 n° 424).
Tandis que la première tend à assurer au bailleur le paiement des loyers postérieurs à la cession, la seconde est « inversée » puisqu’elle concerne les loyers antérieurs et permet au bailleur d’échapper aux conséquences financières de la procédure collective de l’ancien locataire.
La loi nouvelle neutralise aussi cette clause « inversée », qui sera réputée non écrite (C. com. art. L 642-7, al. 3 modifié ; Loi Pacte art. 64, I). Pour le Gouvernement, cette clause peut en effet être un frein à la cession du bail, alors que ce dernier constitue souvent l’un des rares actifs de l’entreprise, notamment pour les PME (Étude d’impact sur le projet p. 236 s.).
Insérée à l’article L 642-7 du Code de commerce, cette modification ne concernera que la cession du bail intervenant dans le cadre d’un plan de cession (susceptible d’être arrêté en cas de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire), mais non lorsque le bail sera cédé de manière isolée au cours de la liquidation judiciaire.
Elle ne sera pas applicable aux procédures en cours au jour de la publication de la loi (Loi Pacte art. 64, II).
Pour en savoir plus sur cette question : consultez notre dossier complet sur la loi Pacte dans le BRDA 10/19
