Des époux signent une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d’habitation et un terrain en France, l’épouse ayant une procuration de son mari domicilié en Allemagne, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt maximum de 478 000 €, d’une durée non supérieure à 25 ans, au taux de 4,15 % (hors assurance) au plus la première année. La notification de la promesse de vente est faite par deux lettres recommandées adressées au domicile de l’épouse, qui signe les deux avis de réception.
Après mise en demeure adressée aux époux de signer l’acte authentique, le notaire dresse un procès-verbal de carence. Les acquéreurs assignent les vendeurs en nullité de la vente au motif que la promesse n’a pas été notifiée au domicile de l’époux, et, à titre subsidiaire en caducité pour non-réalisation de la condition suspensive, ainsi qu’en restitution de l’acompte versé.
Les juges rejettent leur demande au motif que la promesse n’ayant pas été notifiée à l’époux à son adresse en Allemagne, le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation n’a pas couru à son égard, la notification n’ayant produit effet qu’à l’égard de l’épouse. Ils notent que la procuration ne visait que la signature du compromis de vente et ne s’étendait pas à l’exercice de la faculté de rétractation.
Quant au prêt, les juges relèvent que le prêt sollicité, de 480 722 €, pour une durée de 20 ans, sans indication du taux, n’est pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que la condition doit être réputée accomplie par la faute des bénéficiaires de la promesse.
A noter : En cas de pluralité d’acquéreurs, la notification doit être faite à chacun d’eux. Il est concevable que la notification soit adressée par une lettre recommandée unique adressée à l’un et l’autre des acquéreurs, mais la notification ne sera régulière que si l’accusé de réception porte les deux signatures ou si le signataire unique est muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son acquéreur (Cass. 3e civ. 10-3-2016 n° 15-12.735 F-D : Sol. Not. 5/16 n° 95). Tel n’était pas le cas dans l’arrêt commenté.
En pratique : L’irrégularité résultant de l’absence de notification de l’avant-contrat, si elle est décelée avant la signature de l’acte notarié, peut toujours être purgée par la notification de cet avant-contrat.
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 45260 s.
