Un immeuble en copropriété est constitué de deux bâtiments auxquels l’état descriptif de division, inclus dans le règlement de copropriété, affecte des parties communes spéciales propres à chacun d’entre eux. Par ordonnance du 16 septembre 2009, prise au visa de l'article 29-1 de la loi 66-557 du 10 juillet 1965, un administrateur provisoire a été désigné à la copropriété, dont la mission a été renouvelée. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble assigne le propriétaire de tous les lots du bâtiment B en paiement d'un arriéré de charges.
La cour d’appel condamne le propriétaire. Sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires d'en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l'administrateur provisoire, ils ne peuvent remettre en cause des décisions prises par l'administrateur provisoire qui a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l'assemblée générale, à l'exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner.
La Cour de cassation confirme. Les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels étant définitives et exécutoires de plein droit, le propriétaire n'était pas fondé à les contester en prétendant qu'aucune dépense ne pourrait être imputée au bâtiment B, au motif qu'il en serait le seul propriétaire.
A noter :
Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, un administrateur provisoire peut être désigné par le président du tribunal judiciaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-1).
Pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, l'administrateur dispose des pouvoirs du syndic dont le mandat cesse, mais peut également se voir attribuer tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée, à l'exception de ceux que la loi a sanctuarisés.
Dans la mesure où les difficultés du syndicat proviennent au moins en partie du défaut de paiement des charges par les copropriétaires, l'administrateur provisoire doit les recouvrer. Actionné en paiement des charges, un copropriétaire a contesté ces dernières. C'était oublier que le régime protecteur n'est pas le fonctionnement classique de la copropriété.
Les copropriétaires ne peuvent que saisir le juge en vue de mettre fin ou de modifier la mission de l'administrateur provisoire (ce qui n'avait pas été le cas en l'espèce) mais ne peuvent remettre en cause ses décisions. Dès lors que l'administrateur provisoire avait approuvé les comptes et les budgets prévisionnels par décisions définitives et exécutoires de plein droit, le copropriétaire ne pouvait échapper au paiement en prétendant qu'aucune dépense ne pouvait lui être imputée.
