Chaque majorité y allant de sa réforme en ajoutant un étage supplémentaire de législation au fameux « millefeuille », les textes et les obligations qui pèsent sur les copropriétés ne cessent de s’accroître, ce qui serait à l’origine d’une augmentation de 10 % des honoraires de syndics entre 2017 et 2018, selon le courtier en syndic Synéval.
Dans ce contexte, la récente proposition du Groupe de recherche en copropriété (Grecco), de créer un conseil d’administration (CA) a bouleversé le paysage au point que plusieurs commentateurs ont pris l’ascenseur, émotionnel cette fois.
Or, les copropriétaires se désintéressent très souvent des assemblées générales (AG), surtout dans les grandes copropriétés, au point qu’il est parfois difficile de faire voter des travaux de rénovation.
C’est ainsi que, dans le cadre de la transition énergétique le Puca (Plan urbanisme construction architecture) a lancé en août 2016 un appel d’offres pour trouver des moyens de favoriser l’engagement des travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés.
Dans ce contexte, le projet de réforme du statut de la copropriété du Grecco, remis à la chancellerie en novembre 2017, visant à créer un CA, s’inscrit dans la même logique que celle de la Loi Alur, à savoir favoriser le vote des décisions, y compris de travaux, à une majorité toujours plus faible.
Plus précisément, le projet propose, notamment, la mise en place d’un CA dans les copropriétésd’au moins 100 lots oucomposées uniquement de commerces ou de bureaux, avec une possibilité d’extension facultative aux syndicats de cinquante à quatre-vingt-dix-neuf lots. Il s’agit donc d’un modèle adaptable.
Le CA, composé de membres élus par l’AG, aura pour mission d’adopter toutes les décisions de gestion courante (article 24 de la loi de 1965), mais également certaines questions relevant de la majorité absolue comme l’autorisation donnée à un copropriétaire de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble ou la révocation du syndic et des membres du CA.
Le CA devra rendre compte de son activité lors de l’AG annuelle.
C’est cette proposition qui tantôt fait applaudir, tantôt fait hurler les professionnels de l’immobilier et les associations de copropriétaires.
Côté « applaudissements », le CA va pouvoir prendre des décisions tout au long de l’année sans avoir besoin d’attendre l’AG annuelle, ce qui devrait faciliter la gestion quotidienne, mais également l’engagement de travaux.
Cet étage intermédiaire de décision rejoint finalement la pratique car, de fait, le syndic renvoie très souvent au conseil syndical (CS) le choix de l’entreprise finale pour les travaux.
On se retrouverait alors avec trois étages décisionnels, et des allers-retours entre chaque organe, selon la période (AG annuelle), et les pouvoirs (majorités qualifiées ou non). Le syndic ne verra pas véritablement ses obligations modifiées et la présence d’un CA aux pouvoirs élargis tout au long de l’année, devrait lui faciliter les choses, puisqu’il pourra, sans attendre l’AG, faire valider des décisions de gestions courantes, voire des travaux.
Côté « hurlements », certains crient déjà au loup et arguent que le syndic pourrait faire adopter à quelques copropriétaires des travaux importants, relevant pourtant de l’article 24 (majorité simple) alors même que les travaux en question ne seraient pas indispensables.
Ce projet permettrait ainsi au syndic - forcément mal intentionné- d’obtenir des honoraires supplémentaires tout en contournant l’AG. Outre le fait que l’on imagine mal quelques « individus isolés » voter pour plusieurs millions d’euros de travaux sans demander l’avis de l’AG, la critique, sur le fond, résiste mal à l’analyse.
En effet, l’AG, comme c’est le cas aujourd’hui pour le CS, pourrait limiter le montant des marchés que le CA pourra engager au nom de la copropriété (sans compter que les membres du CA sont révocables à tous moments).
Une autre critique, plus juridique celle-là, consiste à rappeler que ce transfert de compétences, de l’AG vers le CA, dépossède les copropriétaires de leur droit fondamental – qui rejoindrait le droit de propriété – de décider, conjointement, du sort de l’immeuble.
Compte tenu de l’abondante législation en matière de rénovation énergétique, il est clair que le CA pourra décider de l’engagement de travaux.
S’il est encore trop tôt pour se prononcer sur son éventuelle réussite, le projet présenté par le Grecco a néanmoins le mérite de proposer des mécanismes pour fluidifier la prise de décisions et donc la gestion.
Il faut relever que l’impact de la proposition est mineur car les copropriétés de plus de 100 lots ou composées de commerces représentent, seulement 10 % des immeubles en France.
Enfin, il est regrettable que le projet ne prévoit aucune disposition pour les toutes petites copropriétés qui, le plus souvent, sont écrasées par une gestion bien trop complexe de leur immeuble. Il resterait donc encore un étage à construire, c’est un comble !
Par Vanessa Perrot, avocate en droit immobilier, droit de la copropriété et droit de la construction
Avocat au barreau de Paris depuis 2008, Maître Vanessa Perrot a exercé dans différents cabinets spécialisés, tant en conseil qu’en contentieux, assistant des gestionnaires d’immeubles, des syndics de copropriétés, des entreprises, mais également des particuliers. Elle exerce désormais au sein du Cabinet Vanessa Perrot Avocat.
