Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, constitué de sept bâtiments numérotés de 1 à 7 et d’un garage, en annulation de la décision d’assemblée générale ayant décidé la création d’un syndicat secondaire propre aux bâtiments 1, 2, 5, 6 et 7.
La cour d’appel rejette leur demande. Elle retient que la présence d’un garage commun aux différents bâtiments ne fait pas obstacle à la constitution d’un syndicat secondaire, les sas reliant le garage aux différents bâtiments et les locaux techniques du garage ne faisant pas perdre à ces bâtiments leur caractère distinct.
La Cour de cassation confirme : la constitution d'un syndicat secondaire implique l’existence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres, ce qui permet une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété. Cette condition peut être remplie même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs.
A noter : jurisprudence nouvelle. Des bâtiments reliés entre eux par un garage souterrain, peuvent-ils être considérés comme distincts et séparés et permettre ainsi la constitution d’un syndicat secondaire ? L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la création d’un syndicat secondaire entre les copropriétaires de certains bâtiments, lorsque l’immeuble comporte « plusieurs bâtiments ». En l’absence de précision du législateur, la portée à donner à l’exigence d’une pluralité de bâtiments a suscité des interrogations. Pour la Cour de cassation, la pluralité implique l’existence de bâtiments distincts et séparés (Cass. 3e civ. 18-2-2004 n° 02-20.531 ; Cass. 3e civ. 2-12-2009 n° 08-19.870 : BPIM 1/10 inf. 52). Cette condition n’est pas réunie en l’absence d’autonomie du gros œuvre (Cass. 3e civ. 26-2-1997 n° 95-12.709 ; Cass. 3e civ. 26-5-2016 n° 15-14.475 et 15-17.190 : BPIM 4/16 inf. 271). Selon l’auteur du pourvoi, la présence de communications entre les bâtiments, par le biais du garage en sous-sol, excluait la qualification de bâtiments séparés. Mais la Cour de cassation n’a pas consacré cette interprétation stricte de la notion de bâtiments distincts. Elle adopte une conception plus souple : le fait que les différents bâtiments de la copropriété, matériellement distincts et indépendants, soient reliés entre eux par un garage souterrain commun n’empêche pas une gestion autonome de ceux-ci. Le critère est celui d’une indépendance suffisante des bâtiments pour permettre une gestion autonome sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété. En effet, le syndicat secondaire n’enlève pas au syndicat principal ses prérogatives, notamment sur tous les éléments de structure qui restent communs. L’indépendance quasi absolue des bâtiments est une condition mise davantage au retrait ou à la scission qu’à la création d’un syndicat secondaire. Cet assouplissement de la jurisprudence de la Cour de cassation devrait faciliter la création de syndicats secondaires.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation.
Pour en savoir plus sur le syndicat secondaire : voir Mémento Gestion immobilière nos 39110 s.
