L'exonération de la plus-value réalisée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale est notamment subordonnée à la condition que le cédant remploie dans les vingt-quatre mois tout ou partie du prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale (CGI art. 150 U, II-1° bis). La fraction du prix que le cédant destine au remploi et au titre de laquelle il demande le bénéfice de l'exonération doit figurer dans l'acte de cession.

Lorsque le montant effectivement remployé s'avère finalement différent de celui qui était mentionné dans l'acte, une régularisation peut ou doit, selon le cas, être opérée. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise et la cour administrative d'appel de Paris apportent, pour la première fois semble-t-il, des précisions sur la date de référence à retenir pour le décompte du délai de réclamation (en cas de remploi supérieur) ou pour l'établissement de l'imposition complémentaire (en cas de remploi insuffisant).

Remploi supérieur : deux ans à compter de la cession pour réclamer le trop-versé

Dans l'affaire soumise au tribunal administratif de Cergy-Pontoise, le contribuable avait cédé une maison le 13 septembre 2013. La plus-value réalisée à cette occasion avait été partiellement exonérée en application de l'article 150 U, II-1° bis du CGI. Le contribuable a, dans le délai imparti, remployé pour l'acquisition de sa résidence principale le 21 février 2014 une fraction du prix de cession supérieure à celle pour laquelle il avait demandé le bénéfice de l'exonération. Le cédant a donc souhaité obtenir la restitution de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux payés au titre de la fraction supplémentaire de plus-value exonérée en adressant à l'administration une réclamation le 15 janvier 2016.

Sa réclamation a été considérée comme tardive et donc irrecevable par un jugement définitif du tribunal. Les juges ont en effet considéré que le délai de réclamation court à compter de la date de la cession et non de celle du remploi, le remploi n'étant pas un « évènement » au sens de l'article R 196-1, c du LPF. Au cas particulier, le contribuable avait donc jusqu'au 31 décembre 2015 pour adresser sa réclamation à l'administration.

A noter : Dans le cas où le cédant n'a pas fait valoir son droit à exonération dans l'acte de cession, la question de savoir s'il peut en demander le bénéfice a posteriori par voie de réclamation a donné lieu à des décisions divergentes des juges du fond. Si le tribunal administratif de Lyon lui reconnaît cette possibilité (TA Lyon 12-4-2016 n° 1410083), la cour administrative d'appel de Douai la lui refuse (CAA Douai 23-4-2019 n° 17DA01449).

Remploi insuffisant : l'impôt est dû au titre de l'année d'expiration du délai de remploi

Dans l'affaire soumise à la cour administrative d'appel de Paris, le contribuable avait cédé un immeuble le 28 mars 2012 et avait demandé le bénéfice de l'exonération sur la plus-value réalisée. Faute d'avoir remployé le prix de cession à l'issue du délai imparti de vingt-quatre mois, il avait souscrit le 16 avril 2014 une déclaration rectificative 2048-IMM et acquitté l'impôt sur la plus-value. L'administration avait alors corrigé à la hausse son revenu fiscal de référence au titre de l'année 2012, ce qui a eu pour effet de le rendre passible de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Se fondant sur la lettre du texte, la cour administrative d'appel a jugé que la plus-value était imposable au titre de l'année d'expiration du délai de remploi, soit en 2014, et non au titre de l'année de cession de l'immeuble en 2012.

Marie-Béatrice CHICHA

Pour en savoir plus sur le champ et les modalités d'application de cette exonération : voir Mémento Fiscal n° 32140