Une société vend plusieurs lots de copropriété en l’état futur d’achèvement. La mise à disposition des locaux intervient six mois plus tard, sans que l’acheteur acquitte le solde du prix. Six années passent. Le vendeur reproche à l'acheteur d'occuper un appartement et d’en louer d’autres sans avoir réglé la totalité du prix et l'assigne en résolution de la vente.
Pour sa défense, l’acheteur soutient que le vendeur a renoncé sans équivoque à l’action résolutoire pour défaut de paiement du prix en n’inscrivant pas le privilège du vendeur et en le laissant prendre possession des lots malgré le non-paiement de l’intégralité du prix.
Les juges écartent ce raisonnement et prononcent la résolution de la vente. L’acte de vente stipulait que le prix serait payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux et précisait les garanties de paiement. Il ne pouvait donc être déduit des circonstances invoquées par l’acheteur une renonciation non équivoque du vendeur à l’action résolutoire.
A noter : Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur ayant rempli son obligation de délivrance peut demander la résolution de la vente (C. civ. art. 1654). Peu importe qu’une partie seulement du prix, même faible, soit due (Cass. com. 21-7-1980 n° 78-16.381 : Bull. civ. IV n° 315).
L’action résolutoire étant établie dans l’intérêt du vendeur, celui-ci peut toutefois y renoncer. Si la renonciation a lieu au moment de la vente, elle est généralement actée dans le contrat de vente. Si elle a lieu après, la renonciation peut être expresse ou même tacite, pourvu qu’elle soit certaine et non équivoque. Il s’agit d’une question de fait, laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. civ. 25-10-1948 : Bull. civ. I n° 272).
Florence GALL-KIESMANN
Pour en savoir plus sur l'action résolutoire, voir Mémento Vente immobilière n° 26450 s.
