Un programme de vente et de restauration de biens immobiliers, placés sous le régime de la copropriété, est proposé à des acquéreurs souhaitant bénéficier d’un dispositif d’investissement défiscalisé. Une association syndicale libre est constituée et est chargée de conduire pour le compte des acquéreurs les travaux à réaliser dans les immeubles acquis. Les acquéreurs se plaignent de l’inachèvement des travaux. Ils assignent en indemnisation de leur préjudice le notaire ayant reçu les actes, les vendeurs et l’entreprise en charge des travaux. La cour d’appel de Reims prononce la requalification des ventes en ventes d’immeuble à rénover. Elle retient qu’il y a une confusion entre les différentes sociétés intervenues, lesquelles ont la même personne physique en qualité de dirigeant ou de cogérant. Elle en déduit que les vendeurs avaient le contrôle total du montage de l’opération, tant comme concepteur et promoteur, que vendeur, maître de l’ouvrage avant et après les ventes, association syndicale et, enfin, maître d’œuvre, de sorte qu’ils avaient la maîtrise de l’ensemble des flux financiers.
Cassation. Ces motifs sont impropres à caractériser la fictivité ou la confusion des patrimoines des différentes sociétés intervenantes. De plus, le prix mentionné dans l’acte de vente avait été fixé indépendamment du coût des travaux en cause, ce qui excluait la qualification de contrat de vente d’immeuble à rénover.
A noter :
L’arrêt rappelle, d’une part, le principe d’autonomie de la personne morale (C. civ. art. 1842) ; et, d’autre part, que la qualification de contrat de vente d’immeuble à rénover suppose que le vendeur s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur l’immeuble ou la partie d’immeuble vendu, et qu’il perçoive de l’acquéreur des sommes d’argent avant la livraison des travaux (CCH art. L 262-1), ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Ce régime est d’ordre public. Il prévoit notamment que le vendeur doit fournir une garantie financière d’achèvement dont la mise en œuvre permet de financer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux (CCH art. L 262-7). Tel était l’objectif des acquéreurs en cherchant à obtenir la requalification des ventes en ventes d’immeuble à rénover. À ce titre, le notaire ayant reçu les actes avait été condamné à payer aux acquéreurs diverses sommes en réparation du préjudice de perte de chance de ne pas avoir pu mettre en œuvre la garantie d’achèvement. La cassation de l’arrêt emporte l’annulation de cette condamnation. On relève que les juges du fond avaient d’ailleurs limité le montant de ces sommes en retenant que le notaire n’avait pas manqué à son devoir de conseil, ce que confirme la Cour de cassation dans l’arrêt. Même si les ventes indiquaient le descriptif des travaux envisagés, aucun marché de travaux n’avait été signé chez le notaire, et les acquéreurs restaient libres de réaliser eux-mêmes les travaux.
