Les propriétaires d’appartements situés dans une résidence de tourisme et donnés à bail à la société A, ont demandé en justice la communication par le gestionnaire des comptes d’exploitation et bilans pour les années 2013 et 2014.
La cour d’appel accueille cette demande et ordonne la communication du compte d’exploitation, qui ne peut être constitué d’un simple extrait du bilan, mais doit préciser les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. La cour d’appel a considéré que le compte d’exploitation produit par la société A, qui se bornait à reproduire quelques éléments comptables du bilan annuel, ne respectait pas les dispositions de l’article L321-2 du Code du tourisme.
Le pourvoi est rejeté : le compte d’exploitation, qui n’est communiqué que si les propriétaires en font la demande, ne peut être constitué d’un simple extrait du bilan, qui leur est obligatoirement adressé chaque année, et doit comporter un détail des charges variables et des charges fixes.
A noter : quel est le contenu de l’obligation imposée au gestionnaire d’une résidence de tourisme de communiquer aux propriétaires qui en font la demande les « comptes d’exploitation » de la résidence ? L’exploitant doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence et les communiquer aux propriétaires qui en font la demande (C. tourisme art. L 321-2). En outre, une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence (C. tourisme art. L 321-2, al. 2).
Mais que recouvre exactement la notion de « compte d’exploitation ». L’article L 321-2 ne le précise pas et cette notion n’existe pas en tant que telle en comptabilité. En l’espèce, le gestionnaire soutenait que la production ordonnée par la cour d’appel l’amènerait à dévoiler ses méthodes de gestion protégées par le secret des affaires. La Cour de cassation a écarté cette argumentation : la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, location, taxes...) ne révèle pas des techniques de gestion. Et le but de cette disposition légale imposant la production du compte d’exploitation et du bilan, était d’introduire davantage de transparence, afin que les acquéreurs des appartements donnés en location à l’exploitant de la résidence puissent apprécier la rentabilité de leur investissement, et que le gestionnaire ne masque pas les difficultés d’une résidence par les résultats bénéficiaires d’une autre. Dans ces conditions, la cour d’appel, en exigeant que le gestionnaire fournisse dans le compte d’exploitation des renseignements distincts de ceux figurant dans le bilan et détaille les charges variables et fixes, a respecté la lettre de l’article L 321-2 du Code du tourisme. Le pourvoi a légitiment été rejeté.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 67070
