Le montant du loyer des baux commerciaux révisés doit correspondre à la valeur locative (C. com. art. L 145-33). Par dérogation à cet article et en l'absence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l'indice légal intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (art. L 145-38).
La Cour de cassation vient de juger que cette limitation de la majoration ou de la diminution du loyer ne s'applique pas en présence d'un bail assorti d'une clause d'indexation.
La clause d’échelle mobile (également appelée « clause d'indexation ») constitue un mode de révision du loyer par indexation de celui-ci en fonction du jeu de l’indice choisi par les parties. Elle s’applique automatiquement, sans pour autant exclure la possibilité d'une révision dans les conditions prévues à l’article L 145-38 du Code de commerce (notamment, Cass. 3e civ. 16-12-1998 n° 96-22.490 : RJDA 2/99 n° 150).
Pour l'application de cet article, la Cour de cassation a jugé qu'en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer en cours constitue le loyer plancher, même si la valeur locative est inférieure (Cass. 3e civ. 11-7-2007 n° 06-12.888 : RJDA 11/07 n° 1065) ; à l'inverse, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice de référence (Cass. 3e civ. 6-2-2008 n° 06-21.983 : RJDA 5/08 n° 494).
En l’absence de clause d’indexation, le loyer en cours correspond, on le sait, au dernier loyer fixé amiablement ou judiciairement. Qu’en est-il en présence d’une telle clause ? Le locataire soutenait qu’il en allait de même, le prix plancher ne pouvant pas s’entendre du loyer résultant de l’indexation, sous peine de se confondre avec le prix plafond, ce qui interdirait toute possibilité de révision du loyer à la baisse à la demande du locataire. Cet argument est écarté dès lors que le choix de ce mode de révision résulte de la volonté des parties et que la clause fait référence à un indice légal ; c'est pourquoi la Cour de cassation a retenu, au contraire, que le loyer en vigueur est le résultat de l'application de la clause.
Il résulte de cette précision inédite qu’en présence d’une clause d’échelle mobile, et à défaut d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le locataire ne peut espérer obtenir une baisse de son loyer qu’en usant du mécanisme spécifique de révision judiciaire de l’article L 145-39 du Code de commerce : lorsque, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté de plus d'un quart par rapport au prix fixé précédemment, le juge adapte le loyer à la valeur locative au jour de la demande (art. R 145-22).
