Rappelons que la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis oblige le syndic à « administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
La Quotidienne : En cas d’effondrement d’immeuble dû à une copropriété dégradée, la responsabilité civile et pénale du syndic peut-elle être engagée ?
Jean-Marc Torrollion :La réponse est oui, elle peut être engagée dans la mesure où le syndic aurait commis une faute de gestion, notamment parce qu’il est responsable de l’entretien des parties communes et qu’il pourvoit à la conservation de l’immeuble. Si, dans ce cadre, il avait manqué à cette obligation et provoqué un problème de sécurité et de dégradation qui cause des dommages graves à une personne ou à des biens, il est aussi susceptible d’engager sa responsabilité civile sur un fondement plutôt contractuel mais aussi délictuel. Il peut également engager sa responsabilité pénale s’il est prouvé qu’il a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’entretien des parties communes ou aux obligations de mise aux normes qui s’imposent à la copropriété parce qu’il aurait omis de les mettre à l’ordre du jour et de les faire voter en assemblée générale (AG).
En revanche, cette responsabilité peut ne pas être reconnue dès lors que, pour faire exécuter ces travaux, et bien qu’il ait mis l’AG face à ses responsabilités, il n’a pas obtenu les moyens financiers nécessaires. L’obligation qui pèse sur lui est alors amoindrie, voire impossible à remplir. Ce qui a été reconnu par la jurisprudence. Retenons toutefois que le syndic, et en particulier le syndic professionnel, a une vraie responsabilité dans la sécurité des copropriétaires et la gestion des parties communes.
Cette responsabilité pèse-t-elle également sur le syndic bénévole ?
Oui. La différence d’appréciation des tribunaux se fera au regard du caractère non professionnel du syndic mais nul n’étant censé ignorer la loi, un syndic bénévole répondra de la même façon à une carence dans l’exécution d’une obligation imposée par la loi auprès du syndicat des copropriétaires et dont les conséquences seraient dommageables pour une personne ou pour des biens. Il répondra également d’un défaut d’entretien des parties communes, au même titre qu’un syndic professionnel. L’appréciation des tribunaux sera toutefois moins sévère, mais un syndic reste un syndic, avec les particularités inhérentes à cette fonction qui sont énumérés à l’article 18 de la loi de 1965.
La Quotidienne : En cas d’accident provoqué par une copropriété dégradée, contre qui les victimes doivent-elles se retourner ? Le maire de la commune ? Le syndic ?
J-M. T. : Agir contre le maire avant d’agir contre le syndicat des copropriétaires n’a pas de sens. Je rappelle que la copropriété est une personne morale de droit privé, qu’elle est propriétaire des parties communes, qu’elle les gère et que c’est elle seule qui en est comptable vis-à-vis des dommages qu’elle pourrait causer. Donc c’est bien le syndicat des copropriétaires qui assume cette responsabilité. L’AG peut bien sûr poursuivre le syndic si elle estime que celui-ci a commis des fautes en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétés. Qu’ensuite, l’avocat des victimes décide de faire une double assignation : une assignation en responsabilité de la copropriété et une mise en cause du syndic à titre personnel dans l’exercice de ses fonctions, pourquoi pas. Il n’est pas rare, dans les mises en cause civiles, que le juge reconnaisse, en matière de gestion de sinistre notamment, que le syndic a fait son travail et qu’il est exonéré de responsabilité dans l’exécution de son contrat mais que le syndicat des copropriétaires est en revanche responsable parce qu’il est à l’origine de la défaillance des parties communes.
La Quotidienne : En est-il ainsi même dans le cas où le syndic aurait alerté la mairie qui n’aurait pas pris l’arrêté de péril à temps ?
J-M. T. : Dans un immeuble, lorsque vous êtes victime, c’est d’abord au syndicat des copropriétaires qu’il faut s’adresser. Ensuite, que ce syndicat se retourne contre le maire en arguant du fait que l’arrêté de péril demandé n’a pas été transmis à temps n’exonérera pas la copropriété et peut-être même le syndic s’il n’a pas agi en temps et en heure. Au risque de me répéter, c’est d’abord le syndicat des copropriétaires qui est responsable.
La Quotidienne : Quels sont les leviers que le syndic peut activer lorsque l’assemblée générale des copropriétaires refuse d’effectuer les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou lorsque le financement est insuffisant ?
J-M. T. : Concrètement, le syndic a toujours la possibilité de démissionner s’il n’est plus en mesure d’assurer sa mission et s’il estime que sa responsabilité est trop forte. Quand il est confronté à cette impossibilité d’agir, on se rend compte qu’il n’a pas tellement d’autres leviers. Dès lors que l’AG refuse de faire les travaux nécessaires, il peut de sa propre initiative alerter le maire pour qu’il prenne un arrêté de péril et adresse une injonction de faire à la copropriété. Ensuite il peut alerter le préfet, mais il n’a pas d’autre moyen de coercition sur la copropriété pour faire effectuer ces travaux.
En cas d’urgence, le syndic a la faculté de décider des travaux, de faire un appel de fond d’une quote-part de ces travaux, mais avec l’obligation ensuite de réunir une AG pour obtenir le financement. Ce n'est que si les financements ne sont pas obtenus que le problème peut se poser. Il peut alors faire ce que lui autorise la loi : des référés provisions contre les copropriétaires qui ne payent pas, obtenir un titre et l’exécuter. C’est chronophage et onéreux. C’est la seule action de recouvrement des charges que le syndic peut faire sans autorisation de l’AG. Il peut aussi inscrire une hypothèque légale sur les lots dont les copropriétaires ne paieraient pas les charges. Il peut éventuellement diligenter une action oblique pour récupérer des loyers d’un bailleur qui ne paierait pas les charges. Il peut faire opposition sur le prix en cas de vente pour récupérer des quotes-parts de charges. Les outils à sa disposition ne lui permettent pas de parer à l’urgence.
La Quotidienne : Que peut faire L'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou Action Logement pour aider ces copropriétés ?
J-M. T. : L’Anah dispose d’un budget de 520 millions d’euros pour aider les copropriétés mais elle n’intervient que sur des programmes de rénovation et de réhabilitation, de requalification d’un certain nombre de copropriétés. Il n’existe pas aujourd’hui de fonds d’urgence. Action Logement a par exemple débloqué des sommes à Marseille, pour aider à la réhabilitation et au relogement des personnes qui étaient en situation difficile après l’effondrement survenu. Mais il n’existe pas de dispositif rapide de mise en œuvre de fonds d’urgence. Même si, précisons-le, une copropriété ne se dégrade pas en 15 jours ! Il existe des copropriétés dont les charges de fonctionnement sont globalement payées, mais où il est difficile de faire voter des travaux de remise en état en raison de la faible valeur des appartements qui les composent. Le Gouvernement a chargé les syndics professionnels de réfléchir et d’imaginer des leviers que le syndic pourrait articuler très rapidement pour parer aux situations de crise et pour détecter les problèmes en amont. Sur ce point, le registre d’immatriculation des copropriétés va certainement constituer un outil précieux.
La Quotidienne : La loi Alur impose aux syndics d’immatriculer toutes les copropriétés au sein d’un registre national afin, notamment, de faciliter la connaissance de l'état des copropriétés et de prévenir les dysfonctionnements. Pensez-vous que ce dispositif permettra aux syndics et aux pouvoirs publics d'intervenir plus tôt ?
J-M. T. : L’immatriculation dresse une cartographie intéressante, à condition que les éléments comptables (typologie, budget, équipement…) soient interprétés. Nous savons que certaines copropriétés bouclent leur budget avec un déficit et que des travaux appelés ne sont pas toujours payés à temps. Il existe aussi des copropriétaires en difficulté financière, d’autres qui sont en situation de payer mais qui ne le souhaitent pas, ou encore des immeubles occupés par des retraités à revenus modestes. C’est le rôle du syndic que d’être le pivot de l’anticipation et de l’action lorsqu’une copropriété est en difficulté. Il en va de sa responsabilité.
La Quotidienne : Une certification vient de voir le jour, sous le label QualiSR, pour la reconnaissance des « syndics de redressement » de copropriétés fragiles ou en difficultés. Cette certification vous paraît-elle utile ? Faut-il la déployer davantage ?
J-M. T. : QualiSR est une association qui regroupe l’Anah, des syndicats professionnels, des associations de consommateurs et d’autres acteurs importants de la copropriété. Cette association propose un référentiel de certification à destination des syndics qui souhaitent gérer des copropriétés en difficulté. Pour obtenir cette certification, le syndic doit suivre une formation spécifique. Une fois obtenue, cette certification lui permettra d’être connu des pouvoirs publics qui pourront lui adresser des copropriétés fragilisées. A noter que ces dernières bénéficient d’un financement particulier, tout comme le syndic bénéficie d’honoraires supplémentaires liés à la particularité de la gestion de ces copropriétés.
Il appartient à la profession de déployer cette certification et d’informer ceux qui souhaitent gérer des copropriétés en difficulté ; étant précisé que la gestion de telles copropriétés est plus difficile et chronophage. Dans un contexte où les sociétés d’HLM peuvent faire une activité de syndic, on pourrait penser qu’elles sont plus aptes à gérer de la copropriété fragilisée que les professionnels. Je ne le crois pas. L’idée est de démontrer que le secteur privé est parfaitement apte à assumer cette mission.
Propos recueillis par Angeline DOUDOUX
Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM
