Afin d’y réaliser sa maison et un lotissement, un particulier achète une parcelle située en contrebas d’une résidence en copropriété. Imputant à ce voisinage une aggravation de la servitude d’écoulement des eaux de ruissellement, il assigne en justice le syndicat des copropriétaires de la résidence en cessation et en réparation de ses préjudices le 17 mai 2015. Le syndicat des copropriétaires d’une autre résidence située en amont est forcé à intervenir dans le procès.
Pour leur défense, les syndicats revendiquent une servitude acquise par prescription trentenaire du fait d’un ouvrage mis en place en octobre 1974, servant à canaliser les eaux de pluie des deux copropriétés.
La cour d’appel reconnaît que la servitude d’écoulement naturel des eaux de ruissellement est susceptible de prescription acquisitive lorsqu’elle est canalisée au moyen d’un ouvrage apparent. Elle relève d’ailleurs que, lors de la construction de son immeuble, le syndicat de la première copropriété a capté ses eaux de ruissellement dans un avaloir situé au centre du parking de la résidence pour les acheminer, via une buse en béton de 40 cm de diamètre, vers le fonds situé en contrebas. Cette buse constitue un ouvrage apparent puisqu’elle débouche de manière très visible au niveau de ce dernier fonds. Pour autant, les juges rejettent la prescription trentenaire au motif que, lors des opérations d’expertise qui ont débuté dans le courant de l’année 2007, il a été découvert le raccordement sauvage d’une canalisation de rejet des eaux usées provenant de la seconde résidence, située au-dessus de la première, qui a été supprimé en 2009. Dès lors, les deux syndicats ne rapportent pas la preuve que les ouvrages mis en œuvre par leurs soins n’ont évacué que des eaux de ruissellement, et non des eaux usées, pendant 30 ans.
Cassation au visa de l’article 690 du Code civil, selon lequel les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de 30 ans. Il résultait des énonciations de l’arrêt d’appel que les critères permettant d’acquérir, par prescription acquisitive, une servitude d’écoulement des seules eaux pluviales étaient remplis. La cour d’appel n’a donc pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.
À noter : Le Code civil prévoit une servitude légaled’écoulement des eaux de pluie en raison de la configuration pentue des lieux : les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué (C. civ. art. 640, al. 1 ). Le propriétaire supérieur ne peut toutefois rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur (C. civ. art. 640, al. 3).
Mais une servitude d'écoulement des eaux naturelles pluviales peut également être établie par le jeu de la prescription trentenaire (Cass. 1e civ. 26-10-1964 : Bull. civ. I n° 469 ; Rép. Dalloz civil, V° Servitudes par J. Djoudi, n° 417), ce qui présente un intérêt tout particulier en cas d’aggravation de la servitude légale, comme c’était manifestement le cas en l’espèce (l’arrêt d’appel relève que les deux copropriétés occasionnent une aggravation de 129 % du ruissellement naturel des eaux de pluie sur le fonds inférieur). Encore faut-il, comme le prescrit l’article 690 précité du Code civil, que la servitude soit continue et apparente. Apparente, la servitude l’était sans aucun doute puisqu’elle se signalait par la présence d’un ouvrage lui-même apparent. Quant au caractère continu, une servitude d’écoulement des eaux de pluie le possède par essence dans la mesure où son usage peut être continuel, sans avoir besoin du fait de l’homme. Mais c’est une autre notion de continuité que les juges d’appel avaient en tête : pour prouver le caractère continu de la servitude, les deux syndicats devaient démontrer que l’ouvrage avait uniquement servi à l’évacuation des eaux de pluie, à l’exclusion des eaux usées, pendant 30 ans. Ce raisonnement n’a pas convaincu les Hauts Magistrats.
L’arrêt d’appel a en revanche relevé à juste titre que, fût-elle apparente, la servitude d'écoulement des eaux usées, dont le fonctionnement nécessite l’intervention renouvelée de la main de l’homme, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription (déjà en ce sens, voir notamment Cass. 3e civ. 15-2-1995 n° 93-13.093 : JCP N 1995 II p. 1320).
Conseil pratique : Dans le cadre d’opérations immobilières, les praticiens seront bien avisés de résoudre ce type de question en amont, par voie conventionnelle, afin d’éviter à leurs clients l’aléa du temps et/ou celui d’un procès ultérieur.
Emmanuel de LOTH
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n°s 22650 et 22960
