Une société vend un immeuble à Mme R. L’acte de vente comporte la clause suivante : « Il existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur. Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants droit ne jugera pas opportun d'y mettre fin. Tous les frais d'entretien et de réfection de cet étage, en ce compris la totalité de la toiture, resteront à la charge du vendeur. Le vendeur pourra mettre fin à cette servitude à son profit en prenant à sa charge la démolition de toutes les constructions érigées sur le sol A, B, C, D en ce compris celle existant au rez-de-chaussée et l'érection d'un mur en DC. Les présentes sont stipulées à titre de servitude, sans aucune copropriété ni indivision. Le bien appartenant au vendeur et constituant le fonds dominant est repris au cadastre sous le numéro 82 de la section DT. »
Ce dernier immeuble est ensuite lui-même vendu et soumis au statut de la copropriété. Un litige oppose alors le couple ayant acheté le lot de copropriété qui comprend la pièce objet de la clause à Mme R, dont le conduit d’évacuation de la chaudière passe dans cette pièce. L’intéressée assigne le syndicat des copropriétaires et le couple en démolition des constructions édifiées sur sa propriété au motif que la clause précitée, qui constitue une servitude, doit être déclarée nulle dans la mesure où elle la prive totalement de la jouissance du premier étage et donc de sa propriété. Le notaire ayant reçu le premier acte de vente et le géomètre-expert ayant établi l’état descriptif de division – règlement de copropriété sont appelés en garantie. Les défendeurs estiment notamment que la clause litigieuse a pour objet, non une constitution de servitude, mais la création d’un droit réel de jouissance exclusif, valable en tant que tel.
La cour d’appel donne raison à Mme R. D’une part, lors de la vente, les parties ont entendu créer, de manière expresse et non équivoque, un service à la charge du fonds acquis par Mme R et au profit du fonds voisin initialement conservé par le vendeur. D’autre part, la convention interdit, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce objet de la clause par son propriétaire.
La Cour de cassation confirme. Au regard des éléments ainsi retenus, la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que la clause a institué une servitude dont elle a prononcé, à bon droit, la nullité.
A noter : « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble (…) pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public » (C. civ. art. 686, al. 1). Comme le rappelle ici la Cour de cassation, une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété (déjà, Cass. 1e civ. 24-5-2000 n° 97-22.255 : RDI 2000 p. 36 obs. J.-L. Bergel, D. 2001 p. 151 note R. Libchaber, JCP G 2000 I n° 265 § 21 obs. H. Périnet-Marquet). Pareille stipulation paraît bien heurter l’ordre public du droit des biens : le concept classique de servitude, analysée en un démembrement de la propriété du fonds servant, s’oppose à ce que cette dernière puisse être vidée de toute substance (voir J.-Cl. Civil Code, Art. 637 à 639 par J.-P. Tricoire, n° 18).
Emmanuel de LOTH
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 22860
