Des locaux d’habitation sont loués à une société civile professionnelle de notaires. Une clause du bail prévoit que « le preneur déclare faire son affaire de l’obtention de toutes autorisations administratives qui seraient nécessaires pour son installation dans les locaux loués, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, le preneur étant informé de ce que les locaux, objets des présentes, étaient jusqu’alors à usage d’habitation ».
Après avoir reçu un congé, le locataire assigne le propriétaire en nullité du bail pour violation de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Selon ce texte, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation administrative préalable et tous accords ou conventions conclus sans avoir obtenu cette autorisation sont nuls.
La Cour d’appel rejette la demande du locataire au terme du raisonnement suivant. Conformément à l’article L 631-7 du CCH, l’autorisation administrative doit être obtenue avant le changement d’usage du local d’habitation et elle est accordée à titre personnel. Or, le bail, signé en juillet 1994, prévoit une prise d’effet au 1er janvier 1995. Dès lors que le locataire pouvait accomplir les démarches entre la date de signature du bail et sa prise d’effet, la clause reportant sur le locataire l’obligation de demander l’autorisation de changement d’usage ne méconnaît pas l’article L 631-7 du CCH.
Censure de la Cour de cassation : c’est le propriétaire qui, avant la signature du bail, devait obtenir l’autorisation administrative exigée par la loi ; le bail est donc nul.
à noter : La Cour de cassation confirme sa jurisprudence (Cass. 3e civ. 29-4-2002 n° 00-20.213 ; Cass. 3e civ. 11-12-1996 n° 95-10.215). Même lorsqu’un contrat de bail prévoit une prise d’effet différée, le caractère préalable de l’autorisation interdit ce type de clause mettant à la charge du locataire son obtention.
Attention donc lors de la conclusion d’un bail professionnel ou d’un bail commercial ! L’insertion de toute clause par laquelle le preneur fait son affaire personnelle de l’obtention d’une autorisation de changement d’usage est sans objet.
