Un propriétaire et son locataire, la société Habitat parisien, sont tous deux condamnés à une amende civile pour avoir changé l’usage d’un local d’habitation situé à Paris en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, au mépris de la réglementation sur le changement d’usage des locaux d’habitation (CCH art. L 631-7).
La société Habitat parisien conteste sa condamnation. Pour sa défense, elle fait valoir que le contrat de location l’autorisait à sous-louer le local de manière temporaire à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, le bailleur lui ayant garanti la possibilité de procéder à de telles sous-locations et leur licéité. Selon elle, c’était au bailleur seul qu’il appartenait d’obtenir l’autorisation de changement d’usage requise.
Elle est déboutée par les juges du fond et en cassation. La Haute Juridiction rappelle que toute personne qui enfreint la réglementation sur le changement d’usage des locaux d’habitation ou qui ne se conforme pas aux conditions et obligations qu’elle impose est condamnée à une amende civile (CCH art. L 651-2). Dès lors, juge-t-elle, est passible d’une telle condamnation le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance de cette réglementation. Au cas particulier, il appartenait à la société Habitat parisien de s’assurer de l’autorisation de changement d’usage et l’avenant au contrat de location aux termes duquel le bailleur lui a garanti la licéité de « la location meublée de courtes durées » ne pouvait pas l’exonérer de sa responsabilité.
A noter :
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable ; le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage (CCH art. L 631-7).
Si le local d’habitation fait l’objet d’un bail, c’est au propriétaire qu’il incombe d’obtenir l’autorisation de changement d’usage avant la signature du bail et il ne peut pas s’en décharger par une clause laissant le locataire en faire son affaire personnelle (Cass. 3e civ. 10-6-2015 n° 14-15.961 FS-PB : BPIM 4/15 inf. 240, s'agissant de locaux d’habitation loués en vue d’un usage d’office notarial). En ce sens également, le propriétaire engage sa responsabilité si, dans le contrat de bail, il autorise expressément le locataire à sous-louer de manière temporaire un local d’habitation sans solliciter l’autorisation administrative requise (Cass. 3e civ. 12-7-2018 n° 17-20.654 FS-PBI : BPIM 4/18 inf. 308). Si le bailleur doit obtenir l’autorisation administrative, l’arrêt commenté précise, il nous semble, pour la première fois, que le locataire qui sous-loue le local doit, quant à lui, s’assurer que l’autorisation a été obtenue car, dans le cas contraire, il enfreint lui aussi la réglementation. Et, ajoute la Haute Juridiction, que le propriétaire lui ait garanti la licéité de la location meublée de courtes durées aux termes d’un avenant au bail ne peut pas l’exonérer de sa responsabilité.
Rappelons qu’à la différence du propriétaire et du locataire les gestionnaires chargés de la location touristique de logements, astreints à des obligations spécifiques en vertu du Code du tourisme, n’encourent pas l’amende civile pour défaut de respect de la réglementation sur le changement d’usage (Cass. 3e civ. 9-11-2022 n° 21-20.464 FS-B : BPIM 6/22 inf. 450).
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