1. La loi de finances pour 2023 a élargi la définition des zones dites « tendues », dans lesquelles s’appliquent, de plein droit, la taxe sur les logements vacants (TLV) prévue par l’article 232 du CGI et, sur délibération des communes, la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires prévue par l’article 1407 ter du même Code.
Attendu pour le début de l’année 2023 et âprement discuté, le décret fixant la liste des communes concernées vient de paraître (Décret 2023-822 du 25-8-2023).
A noter :
Les logements vacants s’entendent des logements habitables, mais non meublés et inoccupés, tandis que les résidences secondaires constituent des locaux meublés non affectés à l’habitation principale.
Plus de 2 000 nouvelles communes sont concernées
2. La définition des zones tendues résulte de l’article 232 du CGI.
Elle visait, depuis 2013, les seules communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et connaissant des difficultés sérieuses d’accès au logement. La liste de ces communes avait été établie par le décret 2013-392 du 10 mai 2013 modifié par le décret 2015-1284 du 13 octobre 2015.
La loi de finances pour 2023 a ajouté à cette définition les communes qui n’appartiennent pas à une agglomération de plus de 50 000 habitants, mais qui sont également confrontées à des difficultés particulières d’accès au logement en raison, notamment, d’une forte proportion de résidences secondaires.
3. Le décret 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret du 10 mai 2013 procède, d’une part, à l’actualisation de la liste des communes appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants déjà concernées par le dispositif (communes relevant de l’article 232, I-1o du CGI) et fixe, d’autre part, la liste des communes répondant à la nouvelle définition (communes relevant de l’article 232, I-2o du CGI).
À ce titre, le ministre du logement, Patrice Vergriete, a indiqué que plus de 2 000 nouvelles communes rentraient dans le dispositif. La nouvelle liste inclut des communes rurales, littorales, touristiques et de montagne, ainsi que certaines communes en Guadeloupe, en Martinique et en Guyane.
La nouvelle liste s’appliquera à compter de 2024
4. Le nouveau dispositif était initialement conçu pour s’appliquer aux impositions établies à compter de 2023, comme en témoigne le texte de l’article 73 de la loi de finances pour 2023 qui donnait aux communes la possibilité de délibérer jusqu’au 28 février 2023 pour instituer la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires prévue par l’article 1407 ter du CGI.
Cependant, compte tenu de la parution tardive du décret, le nouveau dispositif entrera en vigueur le 1er janvier 2024, comme l’ont indiqué certaines réponses ministérielles (Rép. Laurent : Sén. 30-3-2023 no 5095 min. intérieur et transition écologique ; Rép. Gérard : AN 22-8-2023 no 5517 min. intérieur et transition écologique).
A noter :
L’institution de la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui peut aller de 5 % à 60 % de la cotisation, reste subordonnée à une délibération du conseil municipal. Celle-ci doit intervenir avant le 1er octobre 2023 pour être applicable en 2024 (CGI art. 1639 A bis).
La diminution corrélative du périmètre de la taxe d’habitation sur les logements vacants
5. Dans les zones considérées comme non tendues, dans lesquelles la TLV prévue par l’article 232 du CGI ne s’applique pas, les communes peuvent, par délibération, décider d’assujettir les logements vacants à la taxe d’habitation, conformément à l’article 1407 bis du CGI (taxe d’habitation sur les logements vacants : THLV).
L’extension du périmètre d’application de la TLV à compter de 2024 entraînera mécaniquement une restriction du champ d’application de la THLV. Une commune qui aurait institué la THLV sur son territoire et serait incluse dans la nouvelle liste des zones tendues perdra donc le produit de la THLV à compter de 2024, la TLV étant perçue de plein droit au profit de l’État dans les zones tendues.
Pour les contribuables, propriétaires de logements vacants, les conséquences du remplacement de la THLV par la TLV peuvent être variables. Si les deux taxes sont assises sur la valeur locative du logement, le taux de la THLV est celui de la taxe d’habitation de la commune, alors que le taux de la TLV est fixé uniformément à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième.
En outre, la TLV est due au bout d’une année de vacance, alors que la THLV n’est due qu’après deux ans de vacance.
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