Le propriétaire d’une maison mitoyenne de celle de son voisin assigne ce dernier en revendication de la propriété du couloir avec montée d’escalier situé entre les deux maisons et, subsidiairement, en reconnaissance d’un droit de passage. En pratique, ce couloir et cet escalier permettent au demandeur d’accéder aux chambres du premier étage de sa maison.
Pour juger que le fonds du demandeur bénéficie d’une servitude de passage sur le couloir et la montée d’escalier dépendant du fonds du voisin, la cour d’appel de Grenoble retient que le voisin connaissait ce droit de passage en raison des deux éléments suivants :
- son titre de propriété le vise expressément, le paragraphe déclaration du vendeur/servitudes mentionnant : « une servitude de passage sur le couloir faisant partie de l’immeuble AH 79 au profit de la propriété AH 78 » ;
- il a tenté d’y faire renoncer le précédent propriétaire de la maison mitoyenne par la signature d’un protocole.
Censure de la Cour de cassation. Un acte qui ne se réfère à aucun acte antérieur constitutif de servitude ne constitue pas un titre récognitif ni un commencement de preuve par écrit d’un tel titre.
A noter : En l’absence du titre constitutif de la servitude, une servitude de passage peut être prouvée par un titre récognitif « émané du propriétaire du fonds asservi » (C. civ. art. 695). Encore faut-il, ainsi que le rappelle régulièrement la jurisprudence, que le titre récognitif fasse référence au titre constitutif de la servitude (notamment, Cass. 3e civ. 30-4-2003 n° 00-21.710 : Bull. civ. III n° 93 ; Cass. 3e civ. 27-5-2009 n° 08-11.665 FS-PB : BPIM 4/09 inf. 329). À l’occasion d’un récent Congrès des notaires, le titre récognitif a ainsi pu être défini comme « un acte par lequel il est reconnu l’existence d’un droit ou d’une obligation antérieure en faisant référence au titre constitutif qui l’a créé, sans que ledit titre ne puisse être produit. » (112e Congrès des notaires de France : La propriété immobilière, Nantes 2016, travaux de la 3e commission : la propriété immobilière face à ses défis, n° 3436 p. 855). Dans l’affaire commentée, le titre récognitif allégué au soutien du droit de passage s’était contenté de mentionner l’existence de la servitude sans faire référence au titre constitutif de celle-ci. La cassation était inévitable.
Signalons que la force probante de l’acte récognitif de servitude n’est en revanche pas subordonnée au fait qu’il relate la teneur de l’acte d’origine (Cass. civ. 29-1-1913 : DP 1914 I p. 152, rendu en application de l’ancien art. 1337 du Code civil mais dont la solution est transposable sous l’empire de l’art. 1380).
Emmanuel de LOTH
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 22970
