Tous les travaux affectant les parties communes nécessitent une autorisation de l’assemblée générale

Le copropriétaire d’un lot n° X assigne en référé le syndicat des copropriétaires et le propriétaire d’un lot à usage commercial afin de le voir condamner à enlever un conduit d’extraction installé par son locataire sur le toit de l’immeuble.

La cour d’appel rejette cette demande, au motif que le propriétaire de ce local commercial justifie avoir procédé, avec l’accord du syndic, à des travaux urgents de prolongement de ce conduit, à la demande du service communal d’hygiène et de santé pour remédier à des nuisances dont l’occupant du lot n° X s’était plaint.

L’arrêt est cassé : tous les travaux effectués sur des parties communes, même s’ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’accord du syndic ne pouvant se substituer à cette autorisation expresse et régulière.

A noter : Confirmation de jurisprudence. Dès que les travaux entrepris par un copropriétaire affectent des parties communes, l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire (Loi du 10-7-1965 art. 25, b), même si les travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ou à sa destination (Cass. 3^e civ. 4-12-2007 n° 06 19.931). Cette autorisation est nécessaire pour tous les travaux, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division (Cass. 3^e civ. 2-3-2005 n° 03 20.889 : BPIM 2/05 inf. 144) ou s’ils sont imposés par la réglementation en vigueur ou par des services administratifs (Cass. 3^e civ. 8-11-2006 n° 05 19.141 : BPIM 6/06 inf. 454). Le syndic n’a pas qualité pour autoriser lui-même de tels travaux (Cass. 3^e civ. 8-10-1991 n° 90 16.622 ; Cass. 3^e civ. 7-5-1997 n° 95 14.777 ; Cass. 3^e civ. 3-4-2002 n° 00 22.023 ; Cass. 3^e civ. 8-11-2006 n° 05 19.141 précité).

Une seule exception à ce principe : en cas d’urgence, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Mais un copropriétaire, quant à lui, ne peut entreprendre des travaux, fussent-ils urgents, sur des parties communes sans l’autorisation de l’assemblée générale. C’est ce que rappelle opportunément cet arrêt.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39830