Le propriétaire d’un immeuble le vend en une seule fois. Estimant que cet immeuble comporte moins de 10 logements, il ne respecte pas le droit de préemption dont peuvent bénéficier les locataires dans un tel cas. Un locataire assigne le propriétaire en annulation de la vente. Il estime en effet que la vente a été réalisée en violation de son droit de préemption, l’immeuble comportant, selon lui, plus de 10 logements.
La cour d’appel de Paris rejette sa demande. Pour que le droit de préemption du locataire s’applique, les locaux vendus ne doivent pas être impropres à l’habitation et doivent présenter les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002. Dans le cas contraire, ils ne sont pas pris en compte dans le calcul du nombre de logements visé par la loi.
La Cour de cassation confirme. Les chambres de service de l’immeuble vendu ne répondant pas aux critères de décence, l’immeuble ne comportait pas plus de 10 logements lors de sa vente et le droit de préemption n’avait pas à être mis en œuvre.
à noter : Solution nouvelle. En cas de vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de 10 logements (5 logements depuis la loi Alur du 24 mars 2014), l’acquéreur de l’immeuble s’engage soit à proroger les baux en cours afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour six ans à compter de la signature de la vente, soit à permettre aux locataires de bénéficier d’un droit de préemption sur leur logement (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10-1, I-A).
Dans l’arrêt commenté, les locataires, contrairement au vendeur, comptabilisaient dans le nombre de logements les chambres de service du 6e étage et estimaient que le seuil légal leur permettant de bénéficier du droit de préemption était atteint. A tort donc.
Pour en savoir plus sur les conditions d'application du droit de préemption du locataire dans le cadre d'une vente en bloc : voir Mémento Gestion Immobilière, n° 65155.
