Les immeubles expropriés en vue notamment de la réalisation d'opérations dans les zones d’aménagement concerté (ZAC) peuvent être cédés de gré à gré ou concédés temporairement à des personnes de droit privé ou de droit public, sous condition que ces personnes les utilisent aux fins prescrites par le cahier des charges annexé à l'acte de cession ou de concession temporaire (C. expr. art. L 21-1 ancien, devenu C. expr. art. L 411-1). Le cahier des charges précise notamment les conditions selon lesquelles les cessions et les concessions temporaires seront consenties et résolues en cas d’inexécution des charges (C. expr. art. L 21-3 ancien, devenu L 411-2).
Plusieurs années après avoir acquis amiablement, à la suite d’une déclaration d’utilité publique (DUP), des parcelles situées dans la ZAC Paris Est, l’Épamarne (Établissement public d’aménagement de Marne-la-Vallée) vend à des particuliers un terrain issu de la réunion de plusieurs de ces parcelles sur lequel ils ont édifié et exploité un restaurant, sans autorisation. L’acte de vente comporte un cahier des charges prévoyant notamment que la vente est consentie en vue de la démolition du bâtiment existant et de la construction d’un restaurant conforme à un permis de construire qui leur a été délivré. Les travaux prévus n’ayant pas été effectués, la résolution de la vente est prononcée.
Les acquéreurs contestent : un tel cahier des charges « ne régit que les ventes faisant suite à une ordonnance d'expropriation et non les cessions amiables consenties après déclaration d'utilité publique ».
Échec. Les dispositions des (anciens) articles L 21-1 et suivants du Code de l’expropriation, relatives à la cession et à la concession temporaire des immeubles expropriés, s’appliquent aux cessions amiables consenties après une DUP.
A noter :
Le Code de l’expropriation prévoit de façon limitative les cas dans lesquels des immeubles expropriés peuvent être cédés de gré à gré à des personnes de droit privé ou de droit public. Parmi ces cas figurent, notamment, comme dans l’affaire ici analysée, les immeubles expropriés en vue de la réalisation d’opérations dans les ZAC. Ces dispositions prévues aux anciens articles L 21-1 et suivants du Code de l’expropriation ont été reprises aux articles L 411-1 et suivants du même Code. Un cahier des charges annexé à l’acte de vente de ces immeubles doit notamment préciser les conditions selon lesquelles les cessions et les concessions temporaires seront consenties et résolues en cas d’inexécution des charges. Avant l’entrée en vigueur du nouveau Code de l’expropriation, le cahier des charges devait comprendre des clauses types prévues par décrets (Décret 55-216 du 3-2-1955 ; Décret 72-387 du 4-5-1972). Depuis le 1er janvier 2015, les clauses types à insérer dans le cahier des charges sont annexées à la partie réglementaire du Code de l’expropriation (C. expr. ann. 1 à 5).
Dans cette affaire, les requérants considéraient que, les parcelles ayant été acquises de façon amiable par l’Épamarne, ce dernier ne pouvait pas leur imposer un cahier des charges. Leur argumentation est logiquement rejetée par la Haute Juridiction : comme le rappelle la cour d’appel de Paris, qui a prononcé la résolution de la vente, « les cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique ont les mêmes effets qu’une ordonnance d'expropriation » (Cass. 3e civ. 29-10-2003 n° 02-15.321 : AJPI 2004 p. 293 ; Cass. 3e civ. 16-6-2016 n° 15-18.143 : BPIM 4/16 inf. 246).
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