Lors d’une assemblée générale, l’ensemble des copropriétaires de la résidence vote en faveur de la cession à un copropriétaire d’une certaine surface des parties communes spéciales de l’un des bâtiments (une partie de couloir située devant son appartement).
La cour d’appel rejette la demande d’annulation. Elle retient que la cession des parties communes spéciales a à bon droit été soumise à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires.
L’arrêt est cassé : seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci.
A noter :
Précision nouvelle. Dans une copropriété, les parties communes sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux seulement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 4). La jurisprudence est intervenue pour construire, au fil des arrêts, le régime juridique applicable à ces parties communes spéciales, exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété (Cass. 3e civ. 8-4-2021 n° 19-19.201 F-D : BPIM 3/21 inf. 206). Propriété indivise entre leurs seuls titulaires, tout droit de propriété des autres copropriétaires sur ces parties communes spéciales est, en conséquence, écarté (Cass. 3e civ. 19-11-2014 n° 13-18.925 FS-PB : BPIM 1/15 inf. 59). Et cette exclusivité a nécessairement pour corollaire l’instauration de charges spéciales relatives à ces parties communes spéciales, dues par les seuls copropriétaires des parties communes concernées (Cass. 3e civ. 27-9-2005 n° 04-15.541 F-D ; Cass. 3e civ. 19-11-2014 n° 13-18.925 FS-PB : BPIM 1/15 inf. 59). L’indemnité consécutive à la destruction d’une partie commune spéciale doit être répartie entre les seuls titulaires de celle-ci (Cass. 3e civ. 6-5-2014 n° 12-23.810 F-D). Il résulte de cette jurisprudence que les autres copropriétaires non titulaires de parties communes spéciales n’ont donc aucun droit sur celles-ci. La solution retenue par la Cour de cassation dans le présent arrêt s’inscrit logiquement dans cette jurisprudence : seuls les copropriétaires de parties communes spéciales peuvent décider de leur cession.
Cette solution trouvera, dans l’avenir, un fondement légal puisqu’elle est désormais affirmée par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi Élan du 23 novembre 2018, qui n’était pas applicable en l’espèce. Cet article dispose en effet que, pour les parties communes spéciales, seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. L’entrée en vigueur de ce texte coupera donc court à toute discussion de ce chef.
