Dans une ZAC, le cahier des charges de cession de terrain fixe, entre autres, la surface de plancher constructible des parcelles et peut prévoir des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales pour les terrains cédés. Depuis la loi Élan, l’approbation administrative de ce cahier des charges n’est plus obligatoire, mais, en cas d’approbation, et sous réserve de l’exécution des mesures de publicités, ses prescriptions seront opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme (C. urb. art. L 311-6, al. 2 modifié).
L’entrée en vigueur de cette disposition nécessitait la publication d’un décret précisant les mesures de publicités requises. C’est chose faite. Seront concernés les cahiers des charges approuvés à compter du 1er juillet 2019 (Décret 2019-481 art. 5, III). Mention de l’approbation et du lieu où le cahier des charges peut être consulté doit être affichée pendant un mois en mairie ou au siège de l’EPCI compétent (et dans les mairies des communes membres). Selon que la décision d’approbation émane du maire, du président de l’EPCI ou du préfet, une même mention est également publiée au recueil des actes administratifs de la commune (si elle compte 3 500 habitants et plus), de l’EPCI (s’il comporte une commune de 3 500 habitants et plus) ou de l’État dans le département (C. urb. art. R 311-11-1 nouveau). L’opposabilité est effective à l’expiration du délai d’affichage d’un mois (C. urb. art. R 311-11-2 nouveau).
Comme par le passé, la demande d’autorisation d’urbanisme devra être complétée des extraits du cahier des charges, mais, désormais, seulement si ce cahier a été approuvé et publié (C. urb. art. R 431-23 modifié). En l’absence d’approbation, les règles du cahier des charges ne s’imposent pas à l’administration lors de la délivrance du permis de construire, mais elles ont un caractère contractuel entre l’aménageur et l’acquéreur.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme - Construction n° 29505
