La plus-value réalisée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée à la double condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession et qu'il remploie, dans les vingt-quatre mois de la cession, le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale (CGI art. 150 U, II-1° bis).
Dans la présente affaire, des époux vendent le 30 août 2012 un logement qu'ils possèdent à Lyon et qui n'est pas leur résidence principale. A cette date, ils sont propriétaires dans cette même ville de leur résidence principale, acquise le 25 avril 2007. Ne remplissant pas les conditions pour bénéficier de l'exonération, ils acquittent alors l'impôt sur la plus-value réalisée.
Le 6 avril 2014, l'acte d'achat de leur résidence principale est annulé par la cour d’appel de Lyon. Considérant qu'ils doivent donc être regardés comme n'ayant jamais été propriétaires de leur résidence principale, les époux réclament le bénéfice de l'exonération et demande la restitution de l'imposition acquittée sur la plus-value en 2012. Refus de l'administration puis du tribunal administratif de Lyon.
La cour administrative d'appel de Lyon confirme la décision. Elle juge que, si du fait de l'annulation en 2014 de l'acte d'acquisition de leur résidence principale les époux ont perdu rétroactivement la qualité de propriétaires de ce bien, cette circonstance invoquée est, par elle-même, sans incidence sur le bien-fondé de l’imposition de la plus-value réalisée en 2012. Les intéressés ne peuvent donc pas se prévaloir de ce que, par l’effet de cette annulation, ils n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale dans les quatre ans précédant la cession du 30 août 2012.
La cour souligne également que le délai de remploi de vingt-quatre mois à compter de la cession n'était de toute façon pas respecté. Dès lors que les intéressés avaient acquis leur nouvelle résidence principale le 29 septembre 2015, soit plus de vingt-quatre mois après la cession du 30 août 2012, ils ne pouvaient pas bénéficier de l’exonération de la plus-value, peu important le fait qu’ils aient déposé dans ce délai, suite à l’annulation de la vente de leur ancienne résidence principale, une réclamation afin de bénéficier de l’exonération.
A noter : Ce régime d'exonération, d'application relativement récente, n'a donné lieu qu'à très peu de jurisprudence pour le moment.
Le premier motif de la cour administrative d’appel de Lyon transpose le raisonnement suivi par le Conseil d’Etat en matière de fait générateur des plus-values sur valeurs mobilières (notamment CE 30-11-1990 n° 80567 et CE 11-12-2008 n° 296429, 301726 et 309232). La plus-value est imposable dès lors qu’à la date de son fait générateur (la cession du logement qui n'est pas la résidence principale), la condition d’exonération n’est pas remplie (le vendeur est propriétaire de sa résidence principale). Peu importe qu’il perde cette qualité par la suite. Le rapporteur public, Mme Bourion, souligne, en effet, qu'il s'agit de deux biens distincts et que l'annulation de la vente de l'un, si elle peut motiver la restitution des impositions acquittées sur ce bien, ne peut pas avoir d'incidence sur les impositions relatives à l'autre.
Rappelons que le délai de remploi de vingt-quatre mois se compute de la date de l’acte authentique de cession du logement ayant généré la plus-value à celle de l’acte authentique de l’achat de la nouvelle résidence principale. Les demandeurs estimaient pour leur part qu’au vu des circonstances particulières de l’espèce, le délai de remploi devait commencer à courir à la date à laquelle ils avaient eu connaissance du fait qu’ils n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale.
Jérémie DUMEZ
Pour en savoir plus sur cette exonération : voir Mémento Fiscal n° 32140
