Un appartement est vendu libre de toute occupation. L’acheteur le loue. Le locataire, se fondant sur un arrêté d’insalubrité remédiable publié avant la vente, assigne son bailleur en remboursement de loyers indûment versés pendant le cours de l’arrêté.
La cour d’appel de Paris rejette sa demande aux motifs qu’il n’est pas prouvé que l’arrêté a été notifié au bailleur, ni même qu’il en a eu connaissance. L’arrêté d’insalubrité n’a pas été mentionné dans l’acte authentique, il n’a pas été signalé par les vendeurs et son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble n’a pas été démontré. Selon la cour d’appel, il n’est donc pas opposable au bailleur qui n’est pas tenu au remboursement.
La Cour de cassation censure la décision : les juges du fond devaient rechercher si l’arrêté n’avait pas été notifié au précédent propriétaire de l’immeuble.
A noter : Pour les biens visés par un arrêté d’insalubrité, les loyers et toute autre somme due en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification, ou l’affichage en mairie ou sur la façade de l’immeuble de l’arrêté (CCH art. L 521-2). La notification de l’arrêté d’insalubrité doit être notamment faite par le préfet aux propriétaires et titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux tels qu’ils figurent au fichier immobilier (CSP art. L 1331-27).
L’arrêt commenté précise qu’en cas de vente d’un bien visé par un arrêté d’insalubrité, celui-ci est opposable au nouveau propriétaire s’il a été notifié au précédent propriétaire. Le paiement du loyer est donc suspendu du seul fait que l’arrêté a été notifié au propriétaire de l’immeuble au jour de son prononcé, sans qu’il soit nécessaire que cet arrêté soit notifié aux propriétaires successifs de l’immeuble loué.
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur la procédure d'insalubrité : voir Mémento Gestion immobilière nos 45180 s.
